Die Basis aller Immobilienkaufverträge in Irland ist der Standardvertrag der eingetragenen Anwaltskammer (‘Standard Incorporated Law Society’ contract). Er wird von Zeit zu Zeit überarbeitet (die verwendeten Daten stammen von 1995). Kopien gibt es bei der Anwaltskammer von Irland.
Die Einzelheiten des Kaufs (d.h. die Adresse der Immobilien, der Verkaufspreis, das Kaufdatum, usw.) und besondere Konditionen müssen im Vertrag genannt werden. Die allgemeinen Abmachungen müssen nicht unbedingt schriftlich festgehalten werden (außer es gibt ein größeres Problem, wenn beispielsweise die Baugenehmigung nicht erteilt wurde).
Wenn Sie eine neue Immobilie von einem Bauunternehmer kaufen, können ebenfalls Standardverträge genutzt werden. Es werden eventuell weitere Verträge für den Erwerb eines Bauplatzes oder der Konstruktion eines Gebäudes benötigt. Beachten Sie, dass der Kauf unwiderruflich wird, nachdem die unterzeichneten Verträge ausgetauscht wurden.
Anzahlungen beim Immobilienkauf in Irland
Wenn Sie einen Vertrag für ein neue Immobilie, eine Immobilie aus zweiter Hand oder ein Grundstück unterschreiben, müssen Sie eine Anzahlung machen. Wenn Sie eine Immobilie aus zweiter Hand oder eine kürzlich fertiggestellte Immobilie (d.h. nicht vor der Fertigstellung) kaufen, müssen Sie im Normalfall eine Anzahlung von 10% machen, sobald Sie den Vertrag unterschrieben haben (der Betrag lässt sich vielleicht aushandeln). Der Restbetrag wird nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gezahlt.
Klauseln
Die meisten Verträge, egal ob für neue oder wieder verkaufte Immobilien, enthalten eine Reihe von Klauseln. Diese müssen eingehalten werden, um die Gültigkeit des Vertrags zu gewährleisten. Die Klauseln beziehen sich meistens auf Umstände, die außerhalb der Kontrolle von Käufer oder Verkäufer liegen, auch wenn fast alles, das der Käufer mit dem Verkäufer vereinbart, in einen Vertrag aufgenommen werden kann. Wenn eine oder mehrere der Klauseln nicht eingehalten werden, kann der Vertrag eingestellt oder für nichtig erklärt werden. Die Anzahlung wird dann zurückerstattet.
Wenn Sie sich vom Kauf zurückziehen wollen, dafür aber keine Klausel im Vertrag vorhanden ist, verlieren Sie Ihre Anzahlung und könnten gezwungen werden, den Kauf durchzuführen. Wenn Sie vom Verkäufer Gegenstände wie Teppiche, Vorhänge oder Möbel kaufen und diese im Kaufpreis enthalten sind, sollten diese in einer Liste an den Vertrag angehängt werden. Jegliche Einrichtung, die Sie bei Besichtigung vorfinden (und ebenfalls kaufen wollen) sollten immer noch vorhanden sein, wenn Sie die Immobilie in Besitz nehmen, sofern dies im Vertrag nicht anders angegeben ist. In den meisten Fällen hängt die Unterzeichnung des Vertrages davon ab, ob die erforderliche Hypothek bewilligt und (wenn nötig) die Baugenehmigung erteilt wird.
Erbschaft & Kapitalzuwachssteuer in Irland
Bevor Sie die Besitzurkunde registrieren lassen, bedenken Sie die Konsequenzen aus dem Steuer- und Erbschaftsrecht für denjenigen, dessen Namen in die Urkunde eingetragen wird. Immobilien können in Irland auf eine einzelne Person registriert sein, auf beide Namen eines Ehepaares, gemeinschaftliche Käufer, auf den Namen eines oder mehrerer Kinder (die den Eltern somit die alleinige Benutzung der Immobilie während ihrer Lebenszeit gewähren), oder auf den Namen einer irischen oder ausländischen Firma. Wie auch immer Sie die Immobilie in Irland registrieren lassen, sollten Sie es während der Verkaufszeit tun, da eine Änderung später teurer (oder sogar unmöglich) wird. Besprechen Sie die Angelegenheit mit Ihrem Notar, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.
Über eine Firma kaufen
Es ist inzwischen nicht mehr möglich, eine Immobilie in Irland über den Namen einer ausländischen Firma eintragen zu lassen und somit die irische Kapitalzuwachs- und Erbschaftssteuer zu umgehen. Grundstücke sind nun eine steuerpflichtige Anlage. Wenn eine Immobilie im Besitz einer ausländischen Firma ist, deren Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Irland hat, muss der gesamte Betrag der Kapitalzuwachssteuer in Irland bezahlt werden.
Wenn die Kapitalzuwachssteuer in Ihrem Heimatland höher ist als in Irland, werden Sie die Differenz in diesem Land bezahlen müssen. Ist sie niedriger, werden Sie keine Vergütung bekommen!
Eine Immobilie über eine Firma zu kaufen hat Vor- und Nachteile. Sie können einen beträchtlichen Betrag bei der Stempelsteuer sparen, aber Sie müssen vielleicht Kapitalzuwachs- oder Einkommenssteuer auf den erhöhten Wert Ihrer Anteile zahlen. Wenn die Firma schon länger existiert und in der Vergangenheit Komplikationen bei den Finanzen aufgetreten sind, werden Sie vermutlich Schwierigkeiten haben, einen Käufer zu finden. Bevor Sie eine Immobilie über eine Firma kaufen, sollten Sie auf jeden Fall eine Rechtsauskunft einholen.