Beachten Sie jedoch, dass es in Irland schwierig ist, eine Baugenehmigung zu bekommen. Vor allem der Südwesten Irlands wird sehr streng von den örtlichen Behörden kontrolliert. Im Allgemeinen ist das Bauen eines Hauses nichts für Leute mit schwachen Nerven – weder in Irland noch an sonstigen Orten . Jedoch gibt es in Irland ausgezeichnete Bauunternehmen, die Ihnen ein individuell entworfenes Haus auf Ihrem Grundstück bauen werden, oder Ihnen ein Grundstück verkaufen und ein Haus bauen, das Sie aus einer Auswahl von Standardvorlagen ausgewählt haben.
Grundstückspreise und Baukosten in Irland
Die Grundstückspreise in Irland unterscheiden sich deutlich je nach Region. Aufgrund der Nachfrage nach neuen Häusern sind die Preise in manchen Gegenden stark angestiegen. Ein Grundstück kann manchmal fast die Hälfte des Preises eines Hausbaus ausmachen. Dennoch können Sie in manchen Regionen ein Grundstück kaufen und darauf ein großes und schönes Haus bauen lassen, und zahlen weniger als für ein Haus aus zweiter Hand. Je mehr Grundstücksfläche Sie kaufen, desto billiger wird es. Wenn Sie einen Preis vorschlagen, vergessen Sie nicht ein altes irisches Sprichwort: „Der Zorn Gottes ist nichts im Vergleich zu dem Zorn eines Iren, der bei einem Landkauf überboten wurde!“ („The wrath of God has nothing on the wrath of an Irishman outbid for land”!).
Wenn Sie Ihr eigenes Zuhause bauen, können Sie es nicht nur selbst entwerfen, sondern sich auch versichern, dass die Qualität des Materials und die Ausführung der Arbeit erstklassig ist. Grundstücke, auf denen gebaut werden soll, unterliegen keiner Mehrwertsteuer, jedoch muss eine MwSt in Höhe von 12,5% für das Gebäude an sich bezahlt werden (der Betrag sollte im vom Bauunternehmen angegebenen Preis enthalten sein).
Manche Bauunternehmen bieten spezielle „Pakete“ an, die das Grundstück und die Kosten des Hausbaus enthalten. Es ist jedoch nicht immer ratsam, das Baugrundstück von der beauftragten Baufirma zu kaufen. Sehen Sie sich lieber etwas um und vergleichen Sie separat Bauplatz- und Baukosten. Wenn Sie sich für ein solches „Paket“ Ihres Bauunternehmen entscheiden, bestehen Sie darauf, dass Sie getrennte Verträge für das Grundstück und das Gebäude bekommen, und dass Sie die Besitzurkunde vor Unterzeichnung des Bauvertrags bekommen (siehe unten). In den meisten Fällen wird ein Grundstück gekauft und anschließend ein Bauunternehmen unter Vertrag genommen, welches dann das Haus baut.
Einen Bauplatz kaufen
Sie müssen bei dem Kauf eines Bauplatzes ebenso vorsichtig sein, wie bei einem Hauskauf. Durch den anhaltenden Hausboom in Irland werden Grundstücke so schnell aufgekauft wie sie erhältlich werden. Es ist besser, wenn Sie direkt mit einem Verkäufer verhandeln (meistens ein Farmer), als dass Sie einen Makler engagieren. In diesem Fall ist es besonders wichtig, sich zu versichern, dass der Bauplatz zur Bebauung freigegeben wurde und das Grundstück groß genug und passend für Ihr geplantes Haus ist. Klären Sie das mit der Baubehörde Ihres örtlichen Landkreises, Gemeinde oder Stadtbezirks, die dafür verantwortlich ist, die Entwicklung einer Region vorzubereiten und zu verbessern.
Entsprechend dieses Plans, werden die Grundstücke in Zonen für bestimmte Zwecke eingeteilt: Wohngrundstücke oder Bauplätze für kommerziellen oder industriellen Gebrauch. Manche Gebiete sind für gemischte Zwecke eingeteilt, es muss jedoch jede Bebauung mit der Zone übereinstimmen. Die Pläne werden alle fünf Jahre überprüft (beispielsweise wurden 1999 neue strategische Richtlinien für die Bauplanung in der Region Dublins veröffentlicht). Bebauungspläne können im Büro der öffentlichen Baubehörde oder einer örtlichen Bücherei eingesehen werden.
Sie sollten ebenfalls mit einem Baubeamten klären, ob es mögliche Einschränkungen für das geplante Gebäude gibt. Beispielsweise gibt es in landschaftlich schönen Regionen eine Begrenzung für die Höhe eines Gebäudes. Manche Grundstücke sind zur Bebauung nicht geeignet, da sie zu steil sind oder ein nahezu unerschwinglich teures Fundament gelegt werden muss. Überprüfen Sie, dass es in Ihrem Bauplatz keine Behinderungen gibt, wie beispielsweise Hochspannungsleitungen, Wasserrohre oder Wegerechte, die den Bau einschränken würden. Beachten Sie, dass Anschlusskosten in abgelegenen Gebieten sehr teuer werden können, zudem muss es eine zuverlässige Wasserversorgung geben. Es ist ebenfalls immer ratsam, die Radonwerte in der jeweiligen Region zu überprüfen.
Es ist eventuell möglich, auf landwirtschaftlich genutzter Fläche zu bauen. Dies hängt davon ab, ob Sie ein EU-Bürger sind und ob das Grundstück für den Hausbau eingeteilt wurde. Auch wenn es theoretisch keine Beschränkungen für EU-Bürger gibt, die in Irland Bauplätze kaufen wollen, werden die Behörden vielleicht darauf bestehen, dass landwirtschaftlich genutzter Boden auch als ein solcher erhalten wird und nicht zu Bauzwecken verkauft wird.
Wenn Sie kein EU-Bürger sind, brauchen Sie eine schriftliche Genehmigung der Grundstückskommission (Land Commission), um landwirtschaftliche Flächen kaufen zu können. Die Ausstellung dieser Genehmigung ist jedoch mehr oder weniger eine Formalität, und sie wird selten, wenn überhaupt, einbehalten. Sie brauchen den Bogen NQ1 vom Amt für Landwirtschaft und Lebensmittel (Department of Agriculture and Food). Ein bebaubares Grundstück ist üblicherweise mindestens 2.000 m² groß, mit einer Frontalseite von mindestens 60 m.
Bevor Sie einen Bauplatz kaufen, sollten Sie sich versichern, dass das Grundstück ordnungsgemäß beim Grundbuchamt eingetragen wurde. Außerdem sollte der Kaufvertrag abhängig vom Erhalt der nötigen Baugenehmigung sein. Versichern Sie sich, dass Sie die korrekte Baugenehmigung erhalten (überlassen Sie nicht einfach alles dem Bauunternehmen). Wenn die Baugenehmigung fehlerhaft ist, müssen Sie extra Gebühren zahlen oder im schlimmsten Fall sogar Ihr Haus abreißen lassen.
Baugenehmigung in Irland
Sie brauchen für ein Haus oder einen Anbau (z.B. einen Wintergarten) unter 40m², eine Mauer oder einen Zaun über 2m Höhe, einen Weg oder Teich mehr als 1m über der umgebenden Bodenhöhe keine Baugenehmigung. Es kann allerdings sein, dass Sie für bestimmte Innenkonstruktionen eine Baugenehmigung benötigen.
Es gibt einen festgelegten Ablauf für einen Bauantrag in Irland. Als Erstes müssen Sie eine Anzeige in die örtliche Tageszeitung setzen, in denen Sie Ihre Absichten bekunden. Ihr Bauantrag muss innerhalb von zwei Wochen nach Veröffentlichung der Anzeige eingereicht werden. Außer dem Antrag benötigen Sie zwei Kopien der Zeitungsanzeige, eine Karte des Bauplatzstandortes (vier Kopien), detaillierte Ansichten/Zeichnungen (vier Kopien), ein Grundriss des Bauplatzes (4 Kopien), eine Bauankündigung (zwei Kopien) sowie die Antragsgebühr. Die Kosten für das Erstellen der Zeichnungen und Pläne sind viel höher als die Antragsgebühr.
Sie müssen im Voraus entscheiden, ob Sie zuerst einen Antrag für eine Entwurfs-Baugenehmigung stellen wollen. Dies ist eine Art von Übereinkunft, so zusagen als Test, wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie eine Baugenehmigung zugesprochen bekommen. Die Kosten sind geringer, jedoch können Sie nicht mit dem Bau beginnen, bis die volle Genehmigung erteilt wurde. Wenn Sie erst einmal die Entwurfs-Baugenehmigung erhalten haben, können Sie genauere Pläne zur Genehmigung einreichen. Alternativ können Sie auch von Anfang an einen Antrag auf eine vollständige Baugenehmigung stellen. Das wird Ihnen Zeit sparen. Wenn der Antrag jedoch abgelehnt wird, haben Sie das in die Baupläne investierte Geld verloren. Man sagt zwar „Sie zahlen Ihr Geld, und Sie fällen Ihre Entscheidungen“ („you pays your money and you takes your choice“), jedoch kann das Risiko durch einen Expertenrat minimiert werden.
Wenn Sie Ihren Antrag abgegeben haben, wird die Baubehörde innerhalb von zwei Monaten eine Entscheidung fällen und Sie eventuell nach mehr Details fragen. Es gibt drei Möglichkeiten: die Genehmigung wird erteilt, die Genehmigung wird verweigert, oder die Genehmigung wird unter bestimmten Konditionen erteilt.
Wenn die Genehmigung erteilt wird, haben Sie fünf Jahre Zeit den Bau abzuschließen (beachten Sie, dass die Baubehörde nach Ablauf dieser Zeit nicht verpflichtet ist, die Baugenehmigung zu erneuern). Jedoch ist es wichtig, mindestens einen Monat nach Antragsgenehmigung mit den Bauarbeiten zu warten. In dieser Zeit können andere Personen gegen den Bauantrag oder die Entscheidung der Baubehörde Einwände erheben. Die offizielle Baugenehmigung wird somit erst einen Monat nach der ersten Entscheidung ausgestellt. Sogar danach brauchen Sie noch weitere Genehmigungen, bevor die Bauarbeiten beginnen können, z.B. die Erlaubnis Ihr Haus an die öffentliche Wasserversorgung anzuschließen. Letztendlich verlangen die Baurichtlinien eine Ankündigung des Baubeginns in der Baukontrollbehörde (die normalerweise die Baubehörde selbst ist).
Wenn die Genehmigung verweigert wird oder Sie mit der Entscheidung der Behörde nicht zufrieden sind, können Sie sich an das An Bord Pleanála wenden, eine Art Gericht für Baubeschwerden, dessen Entscheidung endgültig ist. Ihre Beschwerde muss innerhalb eines Monats nach der Entscheidung der Baubehörde eingereicht werden. Die Strafen für Bauarbeiten ohne die nötige Baugenehmigung können Geldstrafen und Gefängnisaufenthalte von bis zu zwei Jahren sein.
Verordnungsgenehmigung
Auch wenn Sie keine Baugenehmigung brauchen, z.B. für einen Anbau unter 23m², benötigen Sie je nach Region eine Verordnungsgenehmigung von der Baukontrollabteilung Ihrer örtlichen Behörde. Sie brauchen das entsprechende Antragsformular und müssen eine geringe Gebühr bezahlen.
Die Behörden befassen sich vor allem mit Sicherheitsstandards (besonders in Cork und Dublin), z.B. dass ein Küchenanbau keine Hauptwasserleitung bedeckt, dass ein Dachausbau genügend Belüftung hat und das zusätzliche Toiletten und Badezimmer anständige Ablaufeinrichtungen haben. Beachten Sie, dass sogar Gartenhäuser in Abstimmung mit den Verordnungen für Grünflächen errichtet werden müssen.
Die Behörden haben zwei Monate Zeit um Ihren Verordnungsantrag zu bearbeiten. Wenn Sie die Genehmigung erhalten haben, müssen Sie ihnen schriftlich den geplanten Beginn und Beendigung der Bauarbeiten mitteilen. Das klingt vielleicht nach ziemlich viel Aufwand für eine kleinere Änderung, aber es ist offensichtlich in Ihrem Interesse, die vorgegebenen Standards einzuhalten, so dass Sie die Qualität Ihrer Immobilie steigern und nicht mindern. In der Tat werden Sie die Immobilie nicht verkaufen können, wenn Sie nicht die nötigen Genehmigungen erhalten haben. Mögliche Käufer werden eventuell keinen Kredit aufnehmen können, wenn nicht alle Baudokumente in Ordnung sind (sie können sich für eine Selbstordnung der Dokumente bewerben, d.h. für eine Erlaubnis einer nicht autorisierten Struktur, aber dies kann viel Zeit in Anspruch nehmen und es gibt keine Garantie, dass die Erlaubnis bewilligt wird).
Beachten Sie, dass es ebenso nicht möglich ist, eine rückwirkende Verordnungsgenehmigung zu erhalten. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie daher Ihren Notar fragen, ob die notwendigen Genehmigungen für Um- und Ausbau ausgestellt wurden.
Einen Architekten und Bauunternehmer finden
Wenn Sie nach einem Architekten oder Bauunternehmer suchen, ist es am besten Empfehlungen von Nachbarn oder Freunden einzuholen. Es ist nicht immer ratsam, Makler oder andere Fachleute zu fragen, da diese eventuell eine Kommission erhalten. Nützliche Informationen erhalten Sie viel eher von anderen Einwanderern oder Immobilienbesitzern.
Die Kosten für einen Architekten sind normalerweise ein bestimmter Prozentsatz der gesamten Arbeitskosten (üblicherweise um 10%). Sie sollten darauf achten, dass ein Architekt Mitglied des Royal Institute of the Architects of Ireland (RIAI) ist, das einen hohen Standard an Qualifikation und Kompetenz verlangt. Beim RIAI erhalten Sie eine Kopie der Broschüre Conditions of Appointment for Domestic Work, die alle von RIAI-Mitglieder gebotene Services beschreibt (Tel. 01-676 1703).
Ein guter Architekt sollte in der Lage sein, Ihnen eine Reihe von vertrauenswürdigen Bauunternehmern zu nennen. Sie sollten jedoch auch selbst Nachforschungen anstellen, da einer der wichtigsten Punkte beim Hausbau das Ansehen und die finanzielle Lage des Bauunternehmers ist. Achten Sie jedoch auf Architekten, die eng mit „ihrem“ Bauunternehmer zusammen arbeiten (oder umgekehrt). Die Aufgabe eines Architekten ist es, zu versichern, dass der Bauunternehmer seine Arbeit entsprechend den Plänen ausführt, also wollen Sie wahrscheinlich nicht, dass die beiden eine zu enge Beziehung haben.
Sehen Sie sich Häuser an, die ein spezieller Bauunternehmer gebaut hat und fragen Sie die Besitzer, ob sie Probleme mit seiner Arbeit hatten oder damit zufrieden waren. Behalten Sie jedoch im Hinterkopf, dass sich die Baustandards stark unterscheiden und das niedrigste Angebot nicht immer das Beste ist. Beachten Sie, dass es unbedingt erforderlich ist, dass der Bauunternehmer eine Versicherungspolice (oder Fertigstellungsgarantie) besitzt, damit Sie im Falle eines Bankrotts vor Fertigstellung der Bauarbeiten geschützt sind. Dies sollte im Bauvertrag festgehalten werden.
Es gibt nur wenige größere Baufirmen in Irland, bei denen ein Großteil der Bauunternehmer alleine arbeitet. Wenn Sie sich einen Bauunternehmer aussuchen, versichern Sie sich, dass er im Homebond registriert ist, einem Programm, das von der Construction Industry Federation eingeführt wurde und von der National House Building Guarantee Company geführt wird. Wenn der Bauunternehmer Mitglied bei der Irish Home Builders’ Association (IHBA) ist, ist er automatisch im Homebond registriert. Das Homebond bietet drei Garantietypen an: gegen den Verlust einer Einzahlung (im Falle dass der Bauunternehmer bankrott geht), gegen Wasser- und Rauchschäden bis zwei Jahre nach Fertigstellung und gegen größere bauliche Mängel bis zehn Jahre nach Fertigstellung.
Beachten Sie, dass Banken und Baugesellschaften eine Registrierung im Homebond von neuen Häusern verlangen, die mit dem Homebond Certificate HB47 zertifiziert wird. Wenn Sie eine Vereinbarung mit einem Bauunternehmer abschließen, sollten Sie augenblicklich das Formular Homebond Form HB10 erhalten, welches die Garantie mit einschließt. Versichern Sie sich, dass Ihr Notar dieses Dokument so früh wie möglich erhält.
Laut Angaben der IHBA wird eine beträchtliche Anzahl von Häusern immer noch ohne Zertifizierung gebaut, vor allem im Westen und Nordwesten. Wenn Sie also eine Immobilie ohne Finanzierung durch eine irische Bank oder Baugesellschaft kaufen, versichern Sie sich, dass Sie die nötige Homebond-Zertifizierung erhalten. Anfragen bezüglich des Homebonds sollten gestellt werden an Homebond, Construction House, Canal Road, Dublin 6 (Tel. 01-491 0210).
Wenn Sie ein Haus genau nach Ihren Vorstellungen gebaut haben wollen, werden Sie jeden Schritt persönlich überwachen müssen, oder dafür einen Architekten beauftragen. Ohne genaue Überwachung ist es sehr wahrscheinlich, dass Ihre Anweisungen nicht hundertprozentig befolgt werden.
Verträge
Sie sollten schriftliche Kostenvoranschläge von verschiedenen Bauunternehmern einholen, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Wenn Sie sich für einen Bauunternehmer entschieden haben, wird Ihr Architekt die Vertragsunterlagen vorbereiten, inklusive einem Zeichnungssatz und einer Baubeschreibung. Diese werden dem Bauunternehmer zur Vervollständigung zugesandt. Sie erhalten dann einen Auftragsplan, der die geplanten Anfangs- und Abschlussdaten festlegt, sowie einen Nachweis für die im Vertrag ausgehandelte Versicherung.
Der Vertrag sollte eine detaillierte Baubeschreibung und eine Liste der verwendeten Materialien (entsprechend der Pläne des Architekten) enthalten, sowie die genaue Lage des Gebäude innerhalb des Grundstücks, einen Gebäude- und Zahlungsplan, der etappenweise entsprechend des Baufortschritts erstellt werden muss, eine Strafklausel für eine zu späte Fertigstellung, die Einbehaltung eines bestimmten Prozentsatzes (meistens 10% bei Wohngebäuden) der Baukosten für bis zu 12 Monaten als Garantie im Fall von auftretenden Mängel, und eine Erklärung, wie eventuelle Streitfragen behandelt werden.
Versichern Sie sich, dass der Vertrag alle Kosten enthält, inklusive: Kosten für den Architekten (auch wenn dieser getrennt unter Vertrag steht), Landschaftsplanung (wenn nötig), alle Genehmigungen und Lizenzen, und den Anschluss von Elektrizität, Gas, usw. im Haus und nicht nur an der Baustelle. Die einzigen zusätzlichen Kosten sind meistens die, die für den Anschluss an die Hauptwasserversorgung fällig werden.
Bevor Sie einen Kostenvoranschlag annehmen, sollten Sie ihn von einem Bauberater durchsehen lassen. Überprüfen Sie, ob der Kostenvoranschlag (der 12,5% Mehrwertsteuer enthalten sollte) ein geschätzter oder fester Preis ist, da die Kosten manchmal aufgrund von Vertragsklauseln und Änderungen während der Bauarbeiten unerwartet in die Höhe schießen können. Ein fester Preis ist bei einmaligen Projekten nicht üblich, da sich der nötige Arbeitsumfang während des Projekts ständig ändert. Es ist jedoch möglich, einen Vertrag mit einer festen Rate zu finden, wonach die Kosten der einzelnen Bauelementen festgelegt sind, um eine Preissteigerung zu verhindern. Es ist unerlässlich, dass Sie Ihren Vertrag von einem Notar überprüfen lassen, da Verträge oftmals zugunsten des Bauunternehmers ausgerichtet sind.
Bezahlung
Im Normalfall müssen Sie eine Anzahlung von 10% des ausgehandelten Preises machen. Wie der Restbetrag der Kosten gezahlt wird, ist von Region zu Region unterschiedlich. In Dublin beispielsweise wird der gesamte Betrag auf einmal gezahlt, während in Cork bevorzugt in Raten bezahlt wird.
Ratenzahlungen können an festgelegten Etappen im Bauprozess gemacht werden, z.B. nach Errichtung der Außenwände, des Dachs, oder der Verkabelung. Häufiger jedoch wird in bestimmten zeitlichen Abschnitten (z.B. monatlich) der Arbeitsfortschritt geschätzt und dann bezahlt. In beiden Fällen wird Ihr Architekt die voranschreitende Arbeit einschätzen und Sie hinsichtlich dem an den Bauunternehmer zu zahlenden Betrag beraten.
Versichern Sie sich, dass alle Arbeiten von einem Architekten überprüft werden, bevor Sie irgendwelche Zahlungen machen. In jedem Fall werden Gutachter des Homebonds die Bauarbeit in bestimmten Stadien in Augenschein nehmen (üblicherweise dann, wenn das Grundmauerwerk fertiggestellt wurde, die Abflussrohre angeschlossen wurden, und bei Fertigstellung).
Wenn sich die Bauarbeit dem Ende nähert, wird Ihr Architekt das Gebäude begutachten und den Bauunternehmer auf eventuelle Mängel oder noch ausstehende Arbeiten hinweisen, bevor der eigentliche Abschluss der Bauarbeiten zertifiziert wird. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie sich versichern, dass die Versicherung des Bauunternehmers für Sie weiter läuft. Nach der endgültigen Fertigstellung gibt es eine „Gewährleistungzeit“, in welcher der Bauunternehmer für auftretende Mängel kostenlos aufkommt. Diese beträgt üblicherweise zwischen sechs und 12 Monaten und läuft idealerweise über einen Winter. Nach Ablauf dieser Frist und nachdem der Bauunternehmer alle Mängel beseitigt hat, wird die einbehaltene Garantiesumme der Versicherung ausbezahlt.
Beachten Sie, dass alle Zahlungen rechtzeitig gemacht werden, andernfalls könnten alle vorherigen Zahlungen verfallen und die Immobilie an einen Interessenten verkauft werden.
Garantien
Nach Fertigstellung der Arbeit muss Ihr Architekt ein Gutachten erstellen, das bestätigt, das alle getroffenen Abmachungen entsprechend der Baurichtlinien eingehalten wurden. Dieses Dokument brauchen Sie um eine Immobilie zu verkaufen. Banken und Baugesellschaften wollen es normalerweise sehen, bevor sie eine Hypothek bewilligen.
Eine nützliche Broschüre namens A Home of Your Own Making wird von der AIB Bank in Verbindung mit dem Royal Institute of the Architects of Ireland herausgegeben.