Immobilienvermietung

Ferienhausvermietung bringt Ihnen zum Einen Geld in die Kasse, zum Anderen steht Ihr Objekt nicht leer, was schon alleine aufgrund der klimatischen Bedingungen nicht sehr positiv ist. Außerdem ist Ihr Haus in sicheren Händen. Viele Hausbesitzer vermieten ausschließlich in der Hochsaison, Juli/August, was dann natürlich Höchstpreise nach sich zieht.

Andere vermieten ausschließlich in der Wintersaison für mehrere Monate und verbringen den Sommer selbst im eigenen Heim.

Plötzlich ist der Zweitwohnsitz kein großer Kostenfaktor mehr. Die Hypothek lässt sich zwar meistens nicht komplett mit diesen Einnahmen zurückzahlen, dafür ist die Saison zu kurz, aber die Nebenkosten, wie Grundsteuer, Gemeindeabgaben, Versicherung, Strom, Wasser, Gas, Pool- und Gartenpflege können damit bestritten werden. Mitunter bleibt auch noch ein hübscher Betrag für Sonderausgaben übrig.

Dennoch sollten Sie darauf achten, dass Sie eine seriöse und korrekte Vermietagentur mit der Vermietung beauftragen. Renommierte Agenturen gibt es an den Küsten viele. Lassen Sie sich Angebote unterbreiten. Sie sollten Wert darauf legen, dass von den Feriengästen vor Reiseantritt eine Kaution hinterlegt wird, so sind sie auf der sicheren Seite, sollten tatsächlich größere Schäden während des Aufenthaltes entstanden sein. Sie als Eigentümer gehen dann nur ein minimales Risiko ein. Wenn das Haus bei der Abreise in Ordnung ist, erhält der Feriengast selbstverständlich die Kaution zurück.

Für Vermietungsbüros ist es überlebenswichtig, dass sie sowohl den Mieter als auch den Eigentümer zufrieden stellen. Kleinere Agenturen können sich nur über die Leistung, die Qualität und den Service behaupten. Es ist üblich, dass die Agenturen einen Begleitdienst haben, der die Gäste in das Haus einweist, die Schlüssel übergeben werden, eine Inventarprüfung und eine Kontrolle der Endreinigung stattfindet.

Es gibt immer noch zu wenige Häuser an den Küsten, die vermietet werden. Viele Besitzer lassen ihre Immobilie über viele Monate leer stehen - ohne sich jemals mit dem Gedanken an Ferienvermietung beschäftigt zu haben. Wenn Ihr Haus auch noch über Heizung verfügt, sind die Chancen ungleich größer, dass Sie auch die Wintersaison belegen können.

Wenn Sie Ihr Haus offiziell vermieten, müssen Sie wissen, dass Sie Ihre Einnahmen auch in Ihrer Einkommensteuer deklarieren müssen, auch wenn sie nur an privat vermieten. Hier in Spanien ist es so, dass Sie 25% der Bruttomiete abführen müssen, wenn sie Nichtresident sind. Residenten werden in der üblichen EkSt zum anfallenden Steuersatz zur Kasse gebeten. Sie können selbst­verständlich Kosten für die Instandhaltung, Strom, Wasser, Müll usw. absetzen.

Legen Sie mit der Agentur die Preise fest. Klären Sie, wie hoch die Verwaltungs- und Servicekosten sind. Lassen Sie sich auch hier Referenzen geben, sprechen Sie ruhig mit Hausbesitzern, welche mit der Agentur zusammenarbeiten.

Zwischen dem Mietpreis und dem für die Eigentümer übrig bleibende Betrag liegt meistens eine Spanne von ca. 40%. Es ist also eine Überlegung, die sich anzustellen lohnt.

Langzeitvermietung in Spanien

Spanien im Wandel! Bisher waren Langzeitvermietungen kaum gefragt. In den letzten zwei, drei Jahren hat sich die Nachfrage immens erhöht, ohne dass sie befriedigt werden kann. Zum Teil, lag das sicher an den bestehenden Mietgesetzen, zum anderen daran, dass ca. 90% der Spanier im Eigenheim oder in der eigenen Wohnung wohnen.

Durch die Zureise der Mitteleuropäer, die sich oft kein Objekt kaufen wollen, sondern lieber flexibel bleiben und mieten, oder durch die Tatsache, dass auch viele Spanier heute nicht mehr an einem Ort ein Leben lang verweilen können, ist die Nachfrage heute sehr groß. Dennoch ist es ein mühsames Unterfangen ein adäquates Objekt zu finden. Gleich in welchem Preissegment Sie suchen, das Angebot ist bei fast Null.

Agenturen, die versuchten Langzeitobjekte zu vermieten, haben über kurz oder lang wieder geschlossen, weil es keine Angebote gab. Dies scheint sich in letzter Zeit geändert zu haben. Mittlerweile gibt es wieder einige neue Vermietagenturen, die sich ausschließlich um Langzeitobjekte kümmern wollen. Es fehlen nur noch die Hausbesitzer, die auch dazu bereit sind, ihr Objekt zu vermieten.

Wenn Sie nun dem Gedanken ihr Haus langfristig vermieten zu wollen, näher treten, sollten Sie sich über die aktuelle Rechtslage unbedingt informieren. Fakt ist auch heute noch, die Vermietung ist nicht ganz ohne Risiko. Der Langzeitmieter hat in Spanien nämlich eine noch bessere gesetzliche Absicherung als in Deutschland. Selbst wenn ein Mieter nach geraumer Zeit, seine Miete einfach nicht zahlt, wird es schwer sein, diesen einfach hinauszubefördern.

Es gibt zwar auch hier eine Räumungsklage, nur bis diese greift, lebt der Mieter oft auf Ihre Kosten, verwendet Ihren Strom und Ihr Wasser und sucht sich währenddessen die nächste Bleibe.

Auf der anderen Seite muss man natürlich auch sehen, dass es Vermieter gibt, die für völlig heruntergewirtschaftete Objekte horrende Mieten verlangen und sich nicht darum scheren, ob das Dach undicht ist oder die Wände verschimmeln. Soll der Mieter doch ausziehen, wenn er was anderes findet. Er findet leider nicht so leicht. Das Angebot in den Zeitungen beschränkt sich fast ausschließlich auf die teure Saison- oder Ferienvermietung. Also bleibt dem Mieter nichts anderes übrig, als entweder selbst die Reparaturen vornehmen zu lassen oder das Chaos zu akzeptieren.

LAU regelt das Mietverhältnis

Für die Langzeitvermietung von Wohnungs- und Geschäftsraum ist in Spanien die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vom 24.11.1995 zuständig. Das Städtische Mietgesetz ist nicht, wie in Deutschland, Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), sondern als eigenes Gesetz übersichtlich aus dem Codigo Civil ausgelagert worden. Das Städtische Mietgesetz ist auf alle Verträge, die seit dem 1.1.1995 geschlossen werden, anwendbar, wobei Altverträge nach Übergangsvorschriften behandelt werden. Mit dem LAU gab es erstmals zwei gravierende Änderungen: Mietpreis und Mietdauer können frei ausgehandelt werden.

Bisherige Prozessvorschriften, wie z.B. eine Räumungsklage geltend zu machen, waren früher im LAU geregelt, sind jedoch mittlerweile durch eine Prozessverordnung vom 7.1.2001 überholt.

Es gibt immer wieder die Mähr von der 11-Monats-Vermietung, um die geltenden Gesetze zu umgehen. Hierbei ist äußerste Vorsicht geboten. Wenn es sich nicht gerade um ein Strand-Appartement handelt, tritt die Verlängerungsklausel des LAU trotzdem in Kraft. Wenn natürlich ein Zeitmietvertrag für 3 oder 4 Wochen vorliegt, ist die Rechtslage klar, dann handelt es sich eindeutig um eine touristische Zeitvermietung. Die Elf-Monatsvermietung greift heute nicht mehr, sie resultiert noch aus der Zeit vor dem LAU, also vor 1995.

Früher war es so, dass Mietverträge für Erstwohnsitz mindestens ein Jahr dauern mussten, folglich versuchten jene, die einen kürzeren Zeitraum angaben, sich an diesem Gesetz vorbei­zu­schlängeln. Aus dem neuen LAU ergibt sich das nicht. Artikel 9, Absatz 1 des Städtischen Mietrechts sagt, dass die Dauer des Mietvertrages die sei, die die Parteien frei bestimmen. Wenn die Dauer kürzer als fünf Jahre sei, werden gegen Vertragsende der Vertrag automatisch für ein Jahr verlängert, bis höchstens fünf Jahre.

Schließen Sie also einen klar definierten Vertrag mit Ihrem neuen Mieter ab. Wichtig ist das der Zweck benannt wird. Eindeutig muss daraus hervor gehen, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder um eine Ferienvermietung handelt.

Auch hier empfiehlt es sich, den Langzeitmietvertrag vor einem Anwalt zu schließen. So vermeiden Sie schon im Vorfeld Risiken und Ärger.

Wohnmietrecht in Spanien 

Nach Beendigung des spanischen Bürgerkrieges ließen die Auswirkungen des Krieges die Zahl des verfügbaren Wohnmiet­raums drastisch sinken. Die Maßnahmen der Regierung hierauf waren unter anderem die Verabschiedung eines Mietrechts, welches vor allem die Interessen des Mieters schützte, was etwa auch vorsah, dass des Mieters Nachkommen ohne weiteres in eine gesicherte Mietnachfolge eintreten konnten. Nachdem auch schließlich noch die Mietpreise in ihrer Höhe eingefroren wurden, waren immer weniger Eigentümer zu Vermietungen bereit.

Diese Situation änderte sich schlagartig im Jahre 1985, als die neue sozialistische Regierung das bis dahin bestehende Mietrecht an die Vertragsfreiheitsprinzipien des Codigo Civil, also des spanischen BGBs` anglich. Erklärtes Ziel der Regierung war es also, durch die geschaffene Liberalisierung ein neues, größeres Angebot von Wohnmietraum auf dem Markt verfügbar zu machen, da es an Mietobjekten gar nicht einmal so sehr mangelte, wie an fehlendem Interesse der Eigentümer zu Vermietungen. Die Libera­lisierung hingegen führte dazu, dass fortan Mietverträge seitens der Vermieter nur noch auf meist ein Jahr befristet wurden, was seitens der Mieter zu Unbilligkeiten hinsichtlich einer länger­fristigen Lebensplanung führte, schließlich war man stets dem Risiko ausgesetzt, dass der Vermieter einer Vertragsverlängerung nicht zustimmte und für ihn noch günstigere Konditionen am Markt zu finden suchte.

Um diesem Übel Einhalt zu gebieten, wurde seitens der Regierung im Jahre 1994 abermals ein neues Mietrecht verabschiedet, welches am 01.01.1995 in Kraft trat. Bis dahin bestehende Verträge wurden nach altem Recht, neu abgeschlossene Verträge nach neuem Mietrecht behandelt, welches darüber hinaus auch noch Mietzinsangleichungen vorsah. Das neue Gesetz imperativen Charakters sah wieder einmal den Mieter als die schwächere und schützenswertere Vertragspartei an, sodass Gesetzesänderungen oder Auslegungen also in keinem Falle zu Ungunsten des Mieters ausfallen durften.

Ferner gilt dieses aktuelle Recht auch ausschließlich für per­manent genutzten Wohnraum, dies auch nur mit Einschränkungen, es findet etwa keine Anwendung bei Ferien oder Kurzzeit­vermietungen, bei Wohnraum von Angestellten in Ausführung ihres Berufes, etwa Pförtnern o.ä. und es ist ebenfalls nicht anwendbar auf Luxus­wohnraum, also auf solchen von über 330 qm Wohn­fläche oder eines Mietzins, welcher 5,5 mal höher als das monat­liche Mindestgehalt von zur Zeit 451,20 Euro pro Monat ist.

In materiellrechtlicher Hinsicht ist einleitend zunächst zu erwähnen, dass in Spanien sowohl schriftlich als auch mündlich abge­schlossene Mietverträge formwirksam sind.

Dieser Artikel ist ein Auszug aus Auswandern nach Spanien 2.