Diese Gemeinschaftsimmobilien beinhalten Wohnungen, Stadthäuser und private Einfamilienhäuser mit kommunalen Bereichen und Einrichtungen. Fast alle Immobilien, die Teil einer Urbanisation (urbanização) sind, sind Gemeinschaftsimmobilien. Eigentlich sind die einzigen Immobilien, die nicht zu einer Gemeinschaft gehören, individuell geplante Einzelhäuser an öffentlichen Straßen oder auf dem Land.
Eigentümer von Gemeinschaftseigentum besitzen nicht nur ihr eigenes Heim, sondern auch einen Teil der Gemeinschaftselemente eines Gebäudes oder einer Siedlung, inklusive Foyers, Hallen, Durchgängen, Aufzügen, Höfen, Gärten, Straßen, Freizeit- und Sporteinrichtungen (wie beispielsweise Schwimmbäder und Tennisplätze). Dies beinhaltet über zwei Drittel aller ausländischen Immobilieneigentümer in Portugal.
Viele Gemeinschaftssiedlungen liegen in oder neben Küstengebieten und bieten eine Menge an Gemeinschaftseinrichtungen wie einem Golfplatz, Schwimmbäder, Tennisplätze, Fitnessclubs sowie Bars und Restaurants.
Häuser an Golfplätzen sind sehr gefragt, weil niemand Ihnen die Sicht verbauen wird und Sie den Golfplatz wie Ihren eigenen Garten betrachten können. Sie beinhalten normalerweise auch Rabatte oder sogar freie Mitgliedschaften des Golfclubs. Die meisten Siedlungen haben angelegte Gärten und manche bieten auch hohe Sicherheitsvorkehrungen und einen 24-Stunden-Portierservice (porteiro). Das andere Extrem sind billige, alte Siedlungen, die aus zahlreichen kleinen Wohnungen und wenigen bis keinen Annehmlichkeiten bestehen. Beachten Sie, dass viele Gemeinschaftssiedlungen als Ferienhäuser konzipiert und daher als dauerhafte Unterkunft nicht interessant sind.
Vorteile
Die Vorteile einer Gemeinschaftsimmobilie beinhalten: Eine erhöhte Sicherheit, niedrigere Immobiliensteuern als alleinstehende Häuser, eine Reihe an Gemeindesport- und Freizeitanlagen, das Zusammenleben mit vielen Menschen mit viel sozialem Kontakt und die Unterstützung vieler Nachbarn, keine Garten-, Rasen-, oder Poolwartung, weniger Verantwortung, leichte Wartung sowie die Möglichkeit, in einem Gebiet zu leben, in dem der Besitz eines Einfamilienhauses extrem kostspielig oder gar unmöglich wäre, z. B. direkt am Strand oder im Stadtzentrum.
Nachteile
Als Nachteile eines Gemeinschaftsbesitzes können aufgeführt werden: Sehr hohe Gemeindeabgaben (Eigentümer haben ggf. keine Kontrolle über Erhöhungen), einschränkende Regeln und Verbote, eine begrenztes soziales Umfeld und ggf. eingeschränkte Privatsphäre, laute Nachbarn (vor allem in Gebäuden, die an Touristen vermietet werden), ein eingeschränkter Lebens- und Stauraum, teure überdachte oder gesicherte Parkmöglichkeiten (oder begrenzte Parkmöglichkeiten an der Straße) und erbitterte Eigentümerversammlungen, bei denen die Verwaltung und die Fraktionen versuchen werden, unbeliebte Vorschläge durchzusetzen.
Nachforschungen
Bevor Sie Gemeindeeigentum kaufen, sollten Sie die aktuellen Bewohner/Besitzer über Dinge, die die Gemeinde betreffen, befragen. Beispielsweise, ob Sie dort gerne leben, wie hoch die Gebühren sind und welche Beschränkungen es gibt, wie laut die anderen Anwohner sind, ob die Freizeiteinrichtungen leicht zu erreichen sind, ob sie dort nochmals etwas kaufen würden (oder warum nicht), und, ganz wichtig: ob die Gemeinde gut organisiert ist.
Sie möchten sicherlich auch gerne Ihre neuen Nachbarn kennen lernen. Falls Sie planen, eine Wohnung im ersten Stock oder darüber zu kaufen, sollte die Wohnung ggf. einen Aufzug haben. Die Wohnungen in den oberen Stockwerken sind im Winter kälter und im Sommer wärmer, und beinhalten u.U. eine extra Gebühr für die Aufzugbenutzung. Eine Wohnung, die von anderen Wohnungen umgeben ist, wird im Allgemeinen lauter sein als eine Wohnung im Erd- oder Dachgeschoss.
Eigentümergemeinschaft
In einem Wohnblock oder einer Gemeinschaftssiedlung teilt der Bauträger die Kosten der Gemeinschaftsflächen unter den Eigentümern auf, welche wiederum eine Wohnungseigentümergemeinschaft (comunidade de proprietários) bilden müssen. Sie sollten nie eine Immobilie in einer Urbanisation kaufen, in der es keine richtige Wohnungseigentümergemeinschaft gibt. Für manche Gemeindeflächen (z. B. Straßen) kann von Seiten der lokalen Stadtverwaltung gesorgt werden, vorausgesetzt, diese hat den Besiedlungsplan genehmigt und in den allgemeinen Gemeindeplan aufgenommen.
Eine genehmigte Urbanisation hat das gleiche Recht auf öffentliche Unterstützung wie jeder andere Teil einer Gemeinde. Bevor Sie ein Gemeindeeigentum kaufen, ist es wichtig, dass Sie eine Kopie der horizontalen Aufteilung (lei de propiedade horizontal) und die Gemeinderegeln erhalten, und sie sich erklären lassen. Das portugiesische Recht schreibt vor, dass alle Gemeinden ihr eigenes Gesetzeswerk (estatutos/regras) haben müssen, welches die Zuordnung der Immobilien nach Privat- und Gemeinschaftseigentum aufzeigt.
Kosten
Gemeinschaftsimmobilien in Portugal schwanken hinsichtlich ihres Preises und der Qualität erheblich. Sie reichen von ca. € 80.000 für ein Studio- oder Einzimmerapartment in einer durchschnittlichen Gegend bis hin zu mehreren hunderttausend Euro für ein Luxusapartment, ein Haus oder eine Villa in einer erstklassigen Gegend. Garagen und Parkplätze müssen normalerweise extra gekauft werden, sind aber eher selten.
Wenn Sie in Portugal ein Haus aus zweiter Hand kaufen, überprüfen Sie, ob ein ähnlicher Preis im selben Gebiet für etwas Vergleichbares gezahlt wurde. Bedenken Sie aber, dass der Angebotspreis mehr mit den persönlichen Umständen des Verkäufers als mit dem Preis anderer Immobilien zu tun haben kann. Erforschen Sie, wie viele Immobilien in einer speziellen Siedlung angeboten werden. Wenn es viele sind, sollten Sie herausfinden, warum das so ist, weil dies ein Hinweis auf strukturelle Probleme sein könnte. Wenn Sie trotzdem noch kaufen wollen, können Sie die gefundenen negativen Punkte für Ihre Verhandlungen nutzen.
Verwaltung
Eine portugiesische Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen gewählten Präsidenten (presidente) und einen bezahlten Verwalter (administrador). Die allgemeine Verwaltung der Kommune wird durch den Verwalter geführt. Wenn kein Verwalter bestimmt wird, erhält diese Position normalerweise der Präsident.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss registriert werden. Sämtliche Gemeinschaftsbücher und Dokumente müssen auf Portugiesisch vorliegen, können aber in andere Sprachen übersetzt werden. Alle Besitzer sollten an der jährlichen Versammlung während der ersten zwei Januarwochen teilnehmen, können aber auch jemanden mit einer Vollmacht in Vertretung schicken. Bei der Versammlung werden die Konten des letzten Jahres diskutiert und überprüft, die Ausgaben für das laufende Jahr bestimmt und der Präsident sowie die Gremien gewählt.
Gemeinschaftsgebühren
Eigentümer von Gemeinschaftseigentum müssen für die Wartung und Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen Gemeinschaftsgebühren (gastos de comunidade) bezahlen. Die Raten werden in Portugal nach den Besitzanteilen (quota/acção de proprietário) berechnet und nicht danach, ob Sie vorübergehender oder dauerhafter Besitzer sind.
Die Raten werden nach der tatsächlichen Größe der Immobilien berechnet, z. B. würden zehn Immobilien derselben Größe jeweils 10 Prozent der Gemeinschaftsgebühren kosten. Der zu zahlende Prozentsatz ist in der Immobilienurkunde (escritura) detailliert festgehalten. Die Anteile bestimmen nicht nur den Anteil an zu zahlenden Gebühren, sondern auch die Stimmrechte bei Versammlungen.
Die Gebühren sind zur Bezahlung von Straßenreinigung, Wartung der Grünanlagen (inklusive Gemeinde- und ggf. privater Gärten), Reinigungsdienst, Dekoration und Wartung der Gebäude, Verwaltungsgebühren, Versicherung, Beleuchtung, Hausmeister, Wasserverbrauch (Pools, Gärten), Wartung von Radio und TV-Antennen und Satelliten-Gebühren.
Die Gebühren können weiterhin beinhalten: Außenanstrich individueller Villen, Müllabfuhr, Telefonmitteilungs- und Postweiterleitungsdienst, Ablesen der Zähler, Zahlen der Stromrechnung, Rezeptionsdienst (ggf. 24 Std.), Belüftung der Gebäude wenn sie nicht bewohnt werden, und Sicherheit. Es kann sein, dass Sie eine Vorauszahlung leisten müssen, damit laufende Ausgaben wie Elektrizität, Gas, Wasser, Versicherung und Wartung bezahlt werden können.
Überprüfen Sie immer das Verhältnis der allgemeinen und speziellen Gebühren bevor Sie ein Gemeinschaftseigentum kaufen. Die Gebühren werden normalerweise monatlich oder zweimal jährlich gezahlt und am Ende des Jahres angepasst, wenn die tatsächlichen Ausgaben bekannt sind und durch die Gremien überprüft wurden.
Wenn Sie eine Wohnung von einem Vorbesitzer kaufen, fragen Sie nach einer Kopie der Dienstleistungsgebühren der letzten Jahre und nach den Protokollen der letzten Jahresversammlungen. Eigentümer bzw. Verkäufer rechnen ggf. die tatsächlichen Servicegebühren etwas „schön“, vor allem, wenn diese hoch sind. Sie sollten die Belege der letzten fünf Jahre anfordern (sofern diese verfügbar sind).
Die Gemeinschaftsgebühren variieren hinsichtlich der angebotenen Gemeinschaftsanlagen beträchtlich. Beispielsweise können die Gebühren für ein kleines Apartment in einem kleinen, älteren Wohnblock nur € 300 im Jahr betragen. Die Gebühren für große Luxuspenthäuser in modernen, prestigeträchtigen Siedlungen können über € 1.000 pro Jahr betragen. In Luxussiedlungen mit großem Sport- und Freizeitangebot liegen die Gebühren zwischen € 2.000 für ein Studio bis hin zu über € 4.500 für eine Dreizimmer-Villa.
Hohe Gebühren sind nicht unbedingt schlecht, vorausgesetzt, dass Sie auch etwas für Ihr Geld bekommen und die Gemeinschaft gut organisiert und gewartet ist. Der Wert von portugiesischem Gemeinschaftseigentum hängt zu einem großen Teil davon ab, wie gut gewartet und organisiert die Siedlung ist. Beachten Sie jedoch, dass viele Gemeinschaften in Portugal nicht gut gewartet werden.
Nichtbezahlung der Gebühren
Manche Gemeinden haben schwere Probleme, weil die Gebühren nicht gezahlt werden, was im Gegenzug dazu führt, dass die Verwaltung Dinge wie Aufzüge, Licht- und Sicherheitssysteme nicht repariert, wenn sie kaputt gehen. Überprüfen Sie, wie viele säumige Zahler es in einer Siedlung gibt und vermeiden Sie diejenigen mit einer großen Anzahl an Schuldnern. Versuchen Sie herauszufinden, warum die Leute nicht gezahlt haben. Es kann möglich sein, dass die Urbanisation Probleme hat. Versichern Sie sich, dass die Gebühren bis zum Kauf des Gemeindeeigentums gezahlt wurden, da Sie sonst für unbezahlte Gebühren zur Rechenschaft gezogen werden können.
Besitzer mit unbezahlten Gemeinschaftsgebühren verlieren ggf. ihr Stimmrecht bei den Versammlungen. Dinge wie die Wasserzufuhr dürfen nicht abgestellt werden. Wenn jemand die Gebühren nicht zahlt, kann sein Eigentum von der Gemeinschaft gesperrt und schlimmstenfalls sogar zwangsversteigert werden.
Wartung und Reparaturen
Wenn nötig, können Eigentümer mit einem zusätzlichen Betrag belastet werden, um Rücklagen für Wartung oder Reparaturen zu bilden. Sie sollten die Verfassung der Gemeinschaftsflächen überprüfen und herausfinden, ob irgendwelche größeren Wartungsarbeiten oder Ausgaben geplant sind, für die Sie belastet werden könnten.
Alte, heruntergewirtschaftete Apartmentblocks haben ihre Gemeindegebühren zunehmend erhöht, um neue Installationen und Reparaturen zu bezahlen (wie z. B. neue Wasser- oder Abwasserleitungen). Erkundigen Sie sich nach jeder geplanten Arbeit und fordern Sie eine Kopie der Protokolle der letzten Jahresversammlung an, auf der die wichtigsten Dinge erörtert wurden. Eigentümerversammlungen können im Übrigen sehr hitzig werden, wenn es um die Finanzen geht.
Einschränkungen
Gemeinschaftsregeln erlauben es den Besitzern, eine Gemeinschaft in Übereinstimmung mit den Wünschen der Mehrheit zu führen, während sie gleichzeitig die Rechte der Minderheiten schützen. Die Regeln beinhalten normalerweise Dinge wie den erlaubten Geräuschpegel, das Halten von Haustieren (normalerweise ist dies erlaubt, manchmal aber auch verboten), Mietpreise, Außendekoration und Bepflanzungen, Abfallbeseitigung, die Benutzung des Pools und anderer Einrichtungen, Kinderaktivitäten (z. B. Ballspiel- oder Fahrradfahrverbot auf Gemeindeeigentum), Parken, Gebrauch für geschäftliche oder private Zwecke, die Benutzung eines gemeinschaftlichen Wäscheraums, die Installation und Positionierung von Satellitenschüsseln und das Aufhängen von Wäsche. Überprüfen Sie diese Regeln und diskutieren Sie sie mit Anwohnern.
Ferienhäuser in Portugal
Wenn Sie ein Ferienhaus kaufen, das für eine lange Zeit frei stehen wird (vor allem im Winter), kaufen Sie nicht eines in einem Apartmentblock, in dem Heizkosten und/oder warmes Wasser geteilt werden, sonst bezahlen Sie für die anderen mit. Dies ist zwar in Feriengebieten unüblich, Wasser und Müllabfuhrgebühren können jedoch gemeinschaftlich berechnet werden. Sie sollten auch überprüfen, ob es Regeln bezüglich kurz- oder langfristigem Mietens gibt oder auch, ob Sie die Wohnung über einen längeren Zeitraum unbewohnt lassen dürfen.
Bedenken Sie bei Kauf einer Immobilie in einer großen Siedlung, dass die Gemeinschaftseinrichtungen in den Hochzeiten überfüllt sein können. Ein großer Pool sieht nicht mehr so groß aus, wenn ihn 100 Leute benutzen.