En Francia, los traspasos se manejan estrictamente por la ley Francesa y pueden realizarse únicamente por un notaire (parecido a un notario público) autorizado por el Ministro de Justicia y controlado por la Cámara de Notarios (Chambre des Notaires). Hay aproximadamente 5,000 oficinas de notaires (études) en Francia, y 7,000 notaires.
Un notaire puede actuar en nombre de un cliente en toda Francia. Él (hay menos notaires mujeres) debe seguir un código de conducta estricto y tener seguro personal que cubra su responsabilidad profesional y garantizando a sus clientes en contra de cualquier error que haya cometido. También tiene una garantía financiera cubriendo dinero que está en sus manos (como los depósitos). Un notaire no representa ni al comprador ni al vendedor, pero al gobierno Francés; uno de sus trabajos es asegurar que todos los impuestos de estados se paguen durante una venta.
Un notaire no protegerá o actuará por tus intereses necesariamente, y deberás contratar a un abogado para asegurarte de que todo se realice bajo tu satisfacción.
Realizar un traspaso involucra lo siguiente:
- Revisar que el terreno esté registrado en el registro de terrenos.
- Verificar la identidad de lo(s) vendedor(es) y comprador(es).
- Verificar que la propiedad le pertenezca al vendedor o que tenga autoridad legal del dueño para venderla.
- Verificar que los detalles de la propiedad coincidan con los de los documentos de registro.
- Revisar que no existan restricciones en el traspaso de título, por ejemplo, alguna hipoteca sin pagar que sea mayor al precio de venta.
La comunidad local tiene el derecho de intervenir y prevenir la compraventa, independientemente de los deseos del vendedor o comprador, y la devolución de tus honorarios legales y otros gastos puede ser un procedimiento laborioso;
- Obtener una copia del reglamento local de planeación en relación a la propiedad.
- Revisar que no haya planes de construir nada que pueda afectar considerablemente el disfrute o uso de la propiedad (ver notas abajo).
- Revisar que la propiedad no se encuentre en zona de inundación (el adjunto certificat d’urbanisme debe aclarar esto).
- Registrar la transferencia de propiedad (y la hipoteca, si aplica).
Desarrollos Planeados
Un notaire revisa únicamente los desarrollos planeados directamente afectando la propiedad misma y no aquellos que puedan afectar su valor, como nuevas vías de ferrocarril o carreteras en la vecindad. Obviamente una carretera o vía de tren que perturbe la tranquilidad de tu hogar puede ser un desastre; por otro lado, un cruce de calles o estación TGV en un radio cercano puede aumentar su valor.
Desafortunadamente, no hay servicio público en Francia donde se pueda pedir esta información, aunque se puede contactar al departamento de trabajo público correspondiente (Direction Départamentale de l’Equipement/DDE) y revisar sus planes para construir proyectos en la zona (es posible que tengas que hablar con varios departamentos para enterarte de distintos proyectos). También puedes preguntarle a los residentes locales, particularmente a los mayores, que normalmente saben de los proyectos planeados que puedan afectar negativamente a una propiedad.
¡Aunque revises todo, un council local aún puede ‘expropiar’ tu propiedad para construir una calle, escuela o casas nuevas que serán de ‘beneficio’ para la comunidad!
En Francia, el notaire del vendedor tradicionalmente actúa en nombre del vendedor y el comprador, aunque el comprador puede insistir en usar a su propio notaire. No le cuesta nada más a un comprador involucrar a su propio notaire, ya que ambos notaires trabajan juntos y comparten los honorarios. A esto se le llama, engañosamente, venta de ‘competencia’ (concurrence), y solo uno de los notaires (el del vendedor) puede otorgar la escritura. Aunque algunas personas consideran que debes instruir a tu propio notaire, esto casi nunca sucede, ya que los notaires deben mantenerse estrictamente imparciales. Un caso en el que sería prudente conseguir tu propio notaire sería cuando el notaire del vendedor también es un agente de venta.
No esperes que un notaire hable Inglés (pocos lo hacen) o algún otro idioma que no sea Francés, ni que te explique las complejidades de las leyes de propiedad francesa, por lo que necesitarás a un abogado. También es posible sacar un seguro que cubra problemas no esperados que puedan suceder durante una compra.