Pueden sumar hasta más de 40 por ciento del precio total de una propiedad nueva y más del 25 por ciento de una mayor de cinco años. La mayoría de los costos se basan en el valor ‘declarado’ de la propiedad, que puede ser menor al precio de compra o su valor de ‘mercado’.
No debes estar tentado a declarar un precio menor para pagar menores cuotas, ya que si te descubren puede traer consecuencias importantes.
Las cuotas asociadas con comprar una propiedad en Francia están descritas más abajo, aunque no siempre aplican a todas las compras (el impuesto de timbre fue eliminado en el 2006). Las cuotas se pueden pagar al cierre de la compra o antes. Antes de firmar un contrato preliminar, debes revisar exactamente qué cuotas se pueden pagar y cuánto es el total, y luego deben ser confirmadas por escrito.
Honorarios del Notaire
El notaire que lleva a cabo la venta recoge todos los pagos asociados con la compra (excepto la comisión del agente y gastos varios). A estos se les refiere erróneamente frais de notaire, aunque sólo al rededor de 10 por ciento de ellos se le hacen al notaire directamente por sus servicios; a estos se les conoce como émoluments et honoraires. Los honorarios del notaire se calculan como un porcentaje del precio de venta en la escala que se muestra más abajo, que se impone por el gobierno. Sin embargo, estos son los honorarios máximos que pueden cobrar; pueden ser (y normalmente lo son) considerablemente más que la cantidad real (supuestamente en caso de gastos inesperados) y puedes esperar hasta seis meses para recibir un reembolso por el importe pagado en exceso.
Porción de Precio de Compra - Tarifa
Desde €0 hasta €6.500 - 3,945%
Desde €6.550 hasta €17.000 - 1,627%
Desde €17.000 hasta €60.000 - 1,085%
Más de €60.000 - 0,814%
Esto significa que los honorarios de un notaire por una propiedad que cuesta €200.000, por ejemplo, serían de €2.033,41, más IVA (ver abajo). Adicionalmente, un notaire te cobrará aproximadamente €250 por preparar el contrato preliminar. Ten en cuenta que los abogados Británicos han amenazado el monopolio de los notaires en cuanto a traspasos en Francia y, si se eliminaran las regulaciones gubernamentales, los honorarios serían significativamente menores.
Impuestos de Registro
Los impuestos de registro (taxes de publicité foncière / TPF) varían de acuerdo a si compras una propiedad nueva o vieja (mayor de cinco años). Una propiedad ‘vieja’ los impuestos de registro (conocidos como droits de mutation) son de 4,89 por ciento, que incluye 3,6 por ciento de impuesto departamental (taxe départamentale), que está sujeto al 2,5 por ciento de frais de recouvrement, haciendo un impuesto efectivo del 3,69 por ciento, y 1,2 por ciento de impuesto municipal (taxe communale o taxe additionnelle). Las mismas tarifas aplican a lotes para construcción y propiedades comerciales. En una propiedad que tenga menos de cinco años que se vende por primera vez, el TPF únicamente es 0,6 por ciento del precio excluyendo el IVA, que también se debe de pagar (ver abajo).
Cutoas de Registro de Terreno
Los gastos asociados con el registro de terreno (droits d’enregistrement) dependen en la cantidad de la hipoteca y el número de búsquedas realizadas por el notario en fin de redactar la escritura de venta, pero por lo general son un total del 0,6 por ciento del valor de la propiedad.
Cuotas de Hipoteca
Las comisiones de apertura de hipoteca pueden ser de 1 por ciento del total del precio de compra. También hay una cuota a pagar al notaire por registrar la hipoteca en el bureau des hypothèques, que se ha reducido recientemente por un 15 por ciento, pero sigue siendo alrededor de 1,5 y 1,8 por ciento del total de la hipoteca dependiendo del tipo de hipoteca.
Impuesto al Valor Agregado
El impuesto al valor agregado (IVA) a 19,6 por ciento debe ser pagado en propiedades que tengan menos de cinco años si se venden por primera vez. Si vendes una propiedad dentro de los primeros cinco años, debes pagar un IVA de cualquier ganancia (más un impuesto de ganancias de capital. Desde 1998, no ha habido IVA en lotes de construcción comprados por personas físicas). También ten en cuenta que casi todos los demás gastos asociados con comprar una propiedad, incluyendo los honorarios del notaire, están sujetos al IVA de 19,6 por ciento.
Honorarios del Agente de Venta
Cuando el agente de venta es un agente inmobiliario (agent immobilier), sus honorarios normalmente se calculan como una comisión del precio de venta, que puede ser de hasta 10 por ciento, pero generalmente se mantiene dentro del 3 y el 8 por ciento, las cifras más altas perteneciendo a propiedades de lujo. Los precios de venta anunciados por lo general incluyen los honorarios del agente; esto se indica con los términos commission compris o frais d’agence inclus. Las palabras net vendeur indican que los honorarios del agente no están incluídos. Antes de firmar un contrato, revisa quién debe de pagar los honorarios del agente y cuánto es. Cuando el ‘agente’ de venta es un notaire, sus honorarios suelen ser más bajos que los de un agente inmobiliario y siempre lo paga el comprador. Si no se usa un agente, es decir, es una venta directa, no se paga ningún honorario, lo que significa que el precio de venta es más bajo que aquellas siendo vendidas por agentes y notaires.
Otros Gastos
Otros gastos pueden incluir lo siguiente:
- Honorarios del abogado
- Honorarios del supervisor o arquitecto
- Tarifas de registro y de conexión de servicios
Ejemplo
El siguiente ejemplo de honorarios se basa en una propiedad que cuesta €100.000, financiada con una hipoteca de €50.000. Una propiedad nueva es menor a cinco años, si se vende por primera vez. Una propiedad vieja tiene un año más de cinco, o uno menos de cinco, si se vende por segunda vez (o subsecuente).
Honorarios: Propiedad Nueva - Propiedad Vieja
Impuestos de Registro: €600 - €4.890
Costo de Registro de Terreno: €600 - €600
Costos de Hipoteca: €2.250 - €2.250
Honorarios del Notario: €3.643 - €3.643
Comisión del Agente: Hasta €10.000 - Hasta €10.000
Honorarios del Abogado: €1.000 - €1.000
Comisión de Supervisor: €200 a €1.500 - €200 a €1.500
IVA: €20.922 - €2.162
TOTAL: Propiedad Nueva hasta €40.515 - Propiedad Antigua hasta €26.045
Costos de Funcionamiento
Además de los gastos asociados con la compraventa de una propiedad, debes tener en consideración los gastos de funcionamiento. Estos incluyen los impuestos de propiedad locales, seguro de construcción y contenido, cargos permanentes de consumo y servicios públicos, costos de comunidad para una propiedad de comunidad, costos de mantenimiento (por ejemplo, piscina o jardín), además del pago para un cuidador o servicio de mantenimiento si se deja vacío el hogar o se renta. Los costos de funcionamiento anuales suelen ser de 2 a 3 por ciento del precio de una propiedad.