Uso de la tierra
Costa Rica tiene normativas que conciernen al uso de la tierra. Es un aspecto muy importante y hay que tenerlo presente antes de comprar cualquier inmueble. Aparte del uso de la tierra, las normativas también pueden exigir inversiones o desarrollo de la propiedad.
Para saber qué normativas afectan a la vivienda que tú quieres comprar, deberías consultar con un agente inmobiliario o algún profesional. Por supuesto, también puedes investigar estos asuntos por tu cuenta. Éstas son las instituciones dónde puedes consultar las normativas sobre el uso de la tierra.
- Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG)
- Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU)
- Ministerio de Salud
- Ministerio de Ambiente, Energía y Telecomunicaciones
- Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH)
- Instituto costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA)
- Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT)
- Instituto de Desarrollo Agrario (IDA)
- El municipio en el que se encuentra la propiedad
Negociar el precio
En Costa Rica, es habitual negociar el precio. La mejor forma de hacerse una idea de cuánto vale una vivienda es compararlo con viviendas similares en la zona. No tengas miedo de ofrecer un precio más bajo del que te pidieron al principio, ya que al aceptar directamente el precio solicitado podría darle la impresión al vendedor de que está vendiendo a un precio bajo. Asegúrate de incluir un abogado antes de proceder con el pago.
Documentación necesaria
Esta es la documentación necesaria en el proceso de compra:
- Identificación: Debes presentar tu pasaporte o una prueba de residencia a un notario público. Si quieres comprar un inmueble como empresa, deberá estar presente el representante legal de la compañía.
- Formulario de Liquidación Municipal, emitido por el municipio en la que se encuentra el inmueble y declara que el propietario ha pagado todos los impuestos municipales y de la vivienda y si el comprador tiene alguna deuda pendiente con el municipio.
- Inspección actualizada del inmueble
- Registro Público. Aproximadamente el 99% de todos los bienes inmuebles de Costa Rica están registrados en el Registro Público y los encargados de hacerlo son los notarios públicos. Los inmuebles tienen un número de identidad llamado Folio Real. Se puede acceder a la base de datos por internet en www.registronacional.go.cr . Los informes del registro incluyen el nombre del propietario, los límites de la propiedad, el valor declarado y otras cuestiones importantes relativas al inmueble.
En Costa Rica, el valor declarado de una propiedad suele ser más bajo que su valor real, de esta forma la gente evade impuestos ya que éstos se calculan en base al porcentaje de valor declarado.
Si una de las partes no puede estar presente en la transacción, puede autorizar a otra persona mediante un poder notarial.
Escritura
Si el vendedor acepta la oferta que le has hecho, el inmueble se retira del mercado. El paso siguiente es firmar las escrituras. Las escrituras se firman en presencia de un notario público que hace un borrador de la escritura y registra la vivienda bajo el nombre del nuevo propietario en el Registro Nacional. Estos son los documentos que hay que presentar en el Registro Nacional:
- Prueba de pago de impuestos y tasas de registro
- Prueba de pago de todos los impuestos de la vivienda, emitido por el Ministerio de Hacienda
- Prueba pago de todos los impuestos municipales, emitido por el municipio local
- Prueba de que no hay ni problemas judiciales pendientes ni hipotecarios.
Pago
La forma más habitual de pagar por una vivienda en Costa Rica es en efectivo, aunque si el pago se financia, hay diversas opciones que son:
- 50 – 50. En esta situación, la mitad del pago se hace en efectivo y la otra mitad con financiación. Esto se llama co-notario y significa que los abogados del comprado y el vendedor redactan la hipoteca y la escritura en el mismo documento.
- Documentos separados. También puede ser que los abogados del comprador y el vendedor redacten documentos por separado para la hipoteca y la escritura. Hace los documentos por separado implican también mayores costos.
- Hipoteca. Si la mayor parte del pago se financia, deberás firmar una hipoteca. Lo habitual en Costa Rica es que la parte que pide financiación page por el documento de la hipoteca.
Gastos de cierre de comprar
Normalmente se dividen entre el vendedor y el comprador aunque se puede negociar para asegurarnos de que está claro quién paga qué. Los gastos de cierre incluyen:
- Impuestos gubernamentales de traspaso y tasas de registro. El Impuesto de traspaso que cobra el gobierno es el 1’5% del valor registrado de la propiedad. Debes pagar este impuesto para poder registrara tu casa en el Registro Público. Debes añadir los sellos documentales al impuesto de traspaso. Estos sellos son el timbre agrario, la especie fiscal, el timbre del archivo nacional y el timbre del colegio de abogados. El Registro Público es otro documento adicional que añadir al impuesto de registro y es un 0,05%
- Honorarios del notario. Los notarios cobran por ley una tarifa mínima de 50.000 colones pero pueden cobrar más si lo acuerdan con su cliente. Los honorarios en la actualidad son:
- 2% del valor de la transacción sobre los primeros 10 millones de colones
- 1.5% sobre los siguientes 5 millones de colones (de 10 a 15 millones)
- 1.25% sobre los 15 millones de colones (de 15 a 30 millones)
- 1% en cualquier inmueble por encima de los 30 millones.
- Gastos de hipoteca. Lo habitual es que la persona que recibe la financiación pague por los gastos de redacción de la hipoteca y por el registro.
Registro
Después de realizar todos los pagos, debes registrar la escritura en el apartado de propiedad del Registro Nacional en un periodo de entre 45 y 60 días. Asegúrate de que está registrada debidamente para prevenir futuros problemas.