WARNUNG
Bevor Sie sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass sich die Insel in einer Krise befindet. Spannungen und überschwappende Emotionen auf beiden Seiten der Grenze gehören zum Alltag.
Der Zypernkonflikt
Sie sollten sich bewusst sein, dass türkische-zypriotische und andere (vor allem britische) Immobilienverkäufer, gerne die Probleme und potentiellen Gefahren, die mit einem Erwerb Häusern oder Grundstücken verbunden sind, herunterspielen.
Immobilienverkäufe an ausländische Interessenten kommen der maroden Wirtschaft Nordzyperns zugute und vergrößern die internationale Anerkennung der türkisch gelenkten Republik.
Unmoralität gegenüber den Griechenzyprioten
Viele griechische Zyprioten machen verständlicherweise auf die Illegalität und Unmoralität des Erwerbs von Immobilien, die vor der türklischen Invasion in griechischem Besitz waren, aufmerksam. Nach der Invasion im Jahre 1974 wurden die Griechenzyprioten von ihren Dörfern vetrieben und ihre Besitz enteignet. Heute leben diese Flüchtlinge im Süden der Insel. Diese vertriebenen Zyprioten weigern sich den Norden Zyperns zu besuchen, in der Überzeugung, dass ein Besuch moralisch nicht vertretbar sei, so lange er unter türkischer Herrschaft steht.
WARNUNG
Ungeachtet aller moralischer Aspekte: Wenn Sie eine Immobilie auf Nordzypern erwerben, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie nach der Kaufabwicklung auch tatsächlich rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie und dem eventuell dazugehörigen Grundstücks sind und dies auch nach einer möglichen Wiedervereinigung Zyperns bleiben.
Griechenzyprioten sind die rechtmäßigen Eigentümer
Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte hat entschieden, dass griechische Zyprioten die „einzigen wahren und rechtmäßigen Eigentümer“ ihres enteigneten Lands sind und niemals ihren rechtmäßigen Besitzanspruch verlieren werden. In einem öffentlich diskutierten Prozess wurde einem britischen Paar angeordnet, ihr Haus abzureißen, das sie auf einem Grundstück, das 1974 griechischen Zyprioten enteignet wurde, errichtet hatten. Nach geltendem EU-Recht könnten die griechisch-zypriotischen Eigentümer des Grundstücks ebenfalls in Großbritannien klagen, wonach das Paar auch dort sein Haus verlieren könnte.
Eigentumsurkunde
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt die Eigentumsurkunde des Anwesens überprüfen. Griechische Zyprioten waren 1974 gezwungen, ihre Häuser im Norden zu verlassen und ihre Ländereien der türkischen Herrschaft zu überlassen. Die türkischen Behörden quartierten Siedler des türkischen Festlandes und türkisch-zypriotische Flüchtlinge, die nach der Invasion 1974 in den Norden der Insel ziehen mussten, in die verlassenen Häuser ein.
ÜBERLEBENSTIPP
Es ist unerlässlich, dass Sie sich vergewissern, dass Sie keinerlei Immobilien kaufen, die einem griechischen Zyprioten enteignet wurde. Falls Sie ein Anwesen erwerben, das ursprünglich in griechisch-zypriotischen Besitz war, könnte im Falle einer Wiedervereinigung Zyperns der rechtmäßige Besitzer die Immobilie oder das Grundstück zurückfordern. In einem solchen Fall, könnten Sie vielleicht alles verlieren.
Bevor Sie einem Kauf zustimmen, sollten Sie die Behörde für Grundbesitz in Nordnikosia um eine Einsicht in die Urkunde bitten und sich den Stand der Eigentumsurkunde von einem unabhängigen Anwalt unterzeichnen lassen.
Die folgenden drei Fälle sind möglich:
- Zum Anwesen existiert keine Eigentumsurkunde;
- zum Anwesen gibt es eine Urkunde; diese hat eine Nummernfolge, der die Buchstaben ‘TRNC‘ vorangestellt sind;
- oder es gibt eine Urkunde, die jedoch nur eine Nummernfolge besitzt.
Der Status all dieser drei Immobilientypen werden im folgenden erklärt.
Es existiert keine Eigentumsurkunde
Wenn zu dem Grundstück oder Anwesen, das Sie gerne erwerben möchten, keine Eigentümerurkunde existiert, ist nicht nachvollziehbar, ob vor 1974 ein griechisch- oder ein türkisch-zypriotischer Eigentümerstatus bestand.
Die Nicht-Existenz der Eigentumsurkunde macht die Eigentumsansprüche fragwürdig. Immobilien ohne Eigentümerurkunde sind deshalb oft zu Schnäppchenpreisen erwerbbar. Ein solches Schnäppchen kann sich aber sehr schnell als ein finanzielles Desaster entpuppen, wenn der wahre Besitzer nach einer Wiedervereinigung Zyperns seinen Anspruch auf sein Eigentum geltend machen möchte!
WARNUNG
Der Erwerb von Immobilien ohne Eigentumsurkunde ist illegal und wird als äußerst riskant angesehen. Sogar Immobilienmakler, die ansonsten TRNC-Eigentümerurkunden als sicher offerieren, raten von einem Kauf einer Immobilie ohne Urkunde strikt ab.
TRNC- Eigentumsurkunde
Am häufigsten findet man die TRNC-Eigentümerurkunden. TRNC ist die Abkürzung für Turkish Republic of Northern Cyprus. Diese Urkunden werden im Türkischen als kesin tasarruf oder als ‘absolute possession’-Eigentumsurkunden bezeichnet.
Diese Form von Eigentumsurkunde bezieht sich auf Immobilien, die vor 1974 in griechisch-zypriotischen Besitz waren. Nach der türkischen Invasion waren im Gegenzug türkische Zyprioten gezwungen in den Norden zu ziehen und ihren Besitz im Süden zurückzulassen. Die türkischen Besatzer schätzten den Wert der Ländereien, die diese Menschen verloren hatten und vergaben ihnen dem Wert entsprechend eine Anzahl an Punkten. Diese Punkte verliehen vielen türkischen Zyprioten das Recht - als Form der Entschädigung - griechisch-zypriotische Anwesen zu übernehmen. Zum Erhalt dieser Punkte mussten sie zunächst ihre Anwesen im Süden der Regierung der Türkischen Republik Nordzypern überschreiben. Diese Immobilien verblieben zunächst im Schwebezustand bis eine Einigung zwischen türkischer Regierung und den Flüchtlingen erzielt wurde.
Viele Häuser wurden auch ganz einfach Siedlern vom türkischen Festlande übergeben worden. Außerdem wird angenommen, dass TRNC-Immobilien oft Soldaten als Dank für ihre Leistungen auf Zypern „geschenkt“ wurden.
Wenn also der Urkundennummer ein TRNC vorangestellt ist, sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie die Kaufabwicklung fortsetzen möchten oder besser die Finger von der betreffenden Immobilie lassen.
WARNUNG
Die Behörden und viele Immobilienmakler werden Ihnen beteuern, dass Immobilien mit einer TRNC-Kennzeichnung ohne Bedenken erworben werden können. Was auch immer Ihnen geraten wird, vergessen Sie nicht, dass diese TRNC-Besitzurkunden nur von der Türkei und der Regierung Nordzyperns anerkannt werden. In den Augen aller anderer Nationen und deren Behörden wird Ihr Immobilienkauf als nicht rechtmäßig beurteilt werden.
‘Saubere’ Eigentümerurkunde
Die einzige Urkundenvariante, die absolut bedenkenfrei ist (bezeichnet als saubere Grundbesitz- Eigentumsurkunde), sind Urkunden, die bereits vor der türkischen Invasion ausgestellt wurden und somit nicht die Buchstabenfolge ‘TRNC’ tragen. Diese Urkunden werden international anerkannt und akzeptiert, allerdings sind diese kaum zu finden.
Kaufabwicklung
Wurde der Kaufpreis einer Immobilie festgelegt, fertigt ein Anwalt den Kaufvertrag an, der die Kaufbedingungen und andere Vereinbarungen, enthält. Sowohl Verkäufer und Käufer unterzeichnen anschließend das Dokument. Mit aller Wahrscheinlichkeit wird der Vertrag in Türkisch verfasst sein.
Falls Sie nicht fließend Türkisch sprechen, sollten Sie sich den Vertrag unbedingt übersetzen lassen, damit Sie genau verstehen und nachvollziehen können, was Sie unterschreiben. Wenn Sie mit einem der vielen britischen Immobilienmakler in Nordzypern ins Geschäft kommen, wird er allfällige Übersetzungarbeiten für Sie übernehmen.
Sie werden gebeten werden zur Unterzeichnung eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises zu leisten. Ihr Anwalt wird einen Antrag beim Innenministerium, um eine Genehmigung für Ihren Immobilienkauf zu erhalten, einreichen. Dies kann einige Monate dauern, wenn Sie schließlich einen positiven Bescheid erhalten, können Sie den Restbetrag bezahlen und die Besitzrechte über die Immobilie werden an Sie übertragen.
Steuerabgaben
Gewöhnlich zahlt der Käufer Steuern von 6 Prozent des Kaufpreises und der Verkäufer 3 Prozent (beim ersten Verkauf) oder 6 Prozent (bei allen folgenden Verkäufen). Es ist üblich, dass der Kaufpreis niedriger angegeben wird, um Stuern zu sparen, obwohl dieses Vorgehen natürlich illegal ist.
Anders als in der Republik Zypern wird keine Mehrwertsteuer auf den Wohnungsbau erhoben, obwohl im Februar 2005 ein Artikel in einer Regionalzeitung erschienen ist, nach dem die Regierung plane, ausländischen Käufern eine Mehrwertsteuer von 15 Prozent bei neuen Immobilien aufzuerlegen. Überprüfen Sie daher Ihre Rechtslage und steuerlichen Verpflichtungen gründlich, bevor Sie sich zu einem Immobilienkauf verpflichten.
Immobilienmakler
Wenn Sie sich entschlossen haben, in Nordzypern zu kaufen, ist es ratsam einen Immobilienmakler mit langjähriger Erfarung am Immobilienmarkt Nordzyperns zu konsultieren. Er kennt die möglichen Fallstricke beim Kauf durch ausländische Staatsbürger. Natürlich sind Sie mit einem Makler an Ihrer Seite auch nicht hundertprozentig vor Reinfällen geschützt. Verlassen Sie sich deshalb nicht vollkommen auf Ihren Makler und beachten Sie die oben genannten Regelungen bezüglich Eigentümerurkunden.
Es gibt keinen Mangel an Immobilienmaklern und immer mehr Makler haben ihre Tätigkeit im Norden Zyperns aufgenommen als der Immobilienmarkt ein immer stärkeres Wachstumspotential versprach.
Immobilienmakler in Nordzypern benötigen keine amtliche Zulassung, wie es zum Beispiel im Süden der Insel, in der Republik Zypern, der Fall ist. Seien Sie bei der Suche nach einem Makler also sehr umsichtig und überprüfen Sie Zeugnisse und Berechtigungsnachweise der Makler, die Sie konsultieren möchten. Tauschen Sie sich mit anderen Auswanderern aus, die schon Erfahrungen im Immobilienkauf gesammelt haben und lassen Sie sich Empfehlungen geben.