Viele Vermieter nutzen einen offiziellen Standard-Mietvertrag, doch einige Vermieter setzen auch eigene Verträge auf. Im zweiten Fall sollten Sie den Vertrag vor Ihrer Unterschrift besonders sorgfältig durchlesen und sicherstellen, dass Sie alle Punkte verstanden haben (zum Vergleich können Sie bei einem Maklerbüro einen Standardvertrag kaufen).
Der Mietvertrag wird sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter unterzeichnet, und beide erhalten eine unterzeichnete Kopie. Ein normaler Mietvertrag sollte die folgenden Punkte enthalten:
- Beginn und Dauer des Mietverhältnisses
- Nutzung der Immobilie (privat, beruflich, gemischt)
- Höhe der Miete sowie Zahlungskonditionen und Mieterhöhungen
- Nebenkosten und Steuern, die an den Vermieter abgeführt werden
- Kaution (falls eine solche verlangt wird)
- Bedingungen zur Auflösung des Mietverhältnisses
Dauer des Mietverhältnisses (durée du contrat)
Die meisten Mietverträge werden für eine Dauer von drei Jahren aufgesetzt. Während dieser Zeit kann der Vermieter Ihnen nicht kündigen, selbst wenn er die Wohnung verkaufen möchte. Ein normaler Mietvertrag wird nach diesem Zeitraum automatisch um weitere 6 Monate verlängert, es sei denn, der Vermieter kündigt Ihnen 6 Monate vor Ablauf des Zeitraums (allerdings können im Mietvertrag auch kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden).
In manchen Fällen kann die vereinbarte Mietdauer auch kürzer als drei Jahre sein (un bail de courte durée), doch rechtlich ist eine Mindestmietzeit von einem Jahr vorgeschrieben. Wenn der Vermieter keinen Dreijahresvertrag anbietet, sollten Sie davon ausgehen, dass er die Wohnung nach dem Ablauf der vereinbarten Frist nicht weitervermieten möchte.
Als Mieter können Sie das Mietverhältnis normalerweise jederzeit kündigen, gewöhnlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Sie sollten dem Vermieter Ihre Kündigung per Einschreiben zustellen (lettre recommandée avec accusé de réception) - und eine Kopie behalten. Selbstverständlich können Sie schon vor dem Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen, müssen dann jedoch trotzdem noch die Miete für den verbleibenden Zeitraum zahlen. Falls Sie sich mit Ihrem Vermieter gut verstehen und ggf. einen Nachmieter für die Wohnung finden, kann Ihnen der Vermieter in manchen Fällen auch schon vor dem Ablauf der Kündigungsfrist die Miete erlassen.
Kaution (caution, dépôt de garantie)
Die meisten Vermieter verlangen eine Mietkaution von zwei Monatsmieten. Diese Kaution erhalten Sie nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt, abzüglich eventueller Kosten für von Ihnen verursachte Schäden. Der Vermieter ist rechtlich dazu verpflichtet, Ihnen die Kaution innerhalb von zwei Monaten nach der Schlüsselrückgabe zu erstatten.
Manche Vermieter versuchen, die Kaution auch ohne offensichtlichen Grund einzubehalten. Sie sollten deshalb folgende Punkte beachten:
- Eine normale Abnutzung der Wohnung (z.B. des Teppichbodens oder der Wände) wird nicht als Schaden angesehen! Allerdings sollten Sie die Wohnung vor Ihrem Auszug so gut wie möglich säubern und sicherstellen, dass Sie notwendige kleinere Reparaturarbeiten durchgeführt haben (sofern Sie hierzu laut Ihrem Mietvertrag verpflichtet sind).
- Sollte der Vermieter einen Teil Ihrer Kaution einbehalten, muss er Ihnen Belege für die entsprechenden Reparaturkosten vorweisen.
- Falls Sie sich mit Ihrem Vermieter nicht einig werden können Sie sich bei Ihrer lokalen Polizeipräfektur oder beim DDE (Direction départementale de l’équipement), beschweren, einer staatlichen Agentur für Mietfragen. Beachten Sie jedoch, dass dies ein sehr zeitaufwändiger Prozess sein kann.
In manchen Fällen können Sie auch eine frühere Rückzahlung der Kaution aushandeln oder diese ganz einfach mit der Zahlung Ihrer letzten Miete verrechnen. Allerdings sollten Sie solche Sonderabmachungen schriftlich mit dem Vermieter fixieren.
Garantien und Bürgschaften (guaranties)
Viele Vermieter verlangen von Ihnen zusätzliche Garantien, vor allem wenn Sie keine Vollzeitanstellung haben und/oder Ihr Einkommen weniger als das dreifache der Miete beträgt. Falls Sie Student sind, sollten Sie in diesem Fall eine Bürgschaft Ihrer Eltern vorlegen, in der sich diese zum Ausgleich Ihrer Mietschulden verpflichten. Andernfalls sollten Sie versuchen, eine Bürgschaft von einem Freund oder einer Bank zu bekommen.
Inventar und Einrichtungsgegenstände (état des lieux)
Die Auflistung der Wohnungsinventars ist in Frankreich ein sehr formeller und wichtiger Teil Ihres Mietvertrages. Bei Ihrem Einzug stellen Sie mit Ihrem Vermieter einen état des lieux auf, in dem sämtliche Einrichtungsgegenstände sowie der Zustand der Wohnung festgehalten werden. Dieser Prozess wird bei Ihrem Auszug wiederholt, wobei in beiden Fällen der Mieter und der Vermieter je eine unterschriebene Kopie des Dokuments erhalten. Der état des lieux kann auch von einer unabhängigen dritten Partei aufgesetzt werden (hussier), die Gebühren hierfür werden zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Überprüfen Sie das aufgestellte Inventar bis ins letzte Details. Sämtliche Schäden müssen schriftlich festgehalten werden, da Sie der Vermieter ansonsten bei Ihrem Auszug für diese haftbar machen und die Kosten von Ihrer Kaution abziehen kann. Falls Sie einige Schäden erst nach Ihrem Einzug bemerken, müssen Sie diese innerhalb eines Monats nach Beginn des Mietverhältnisses in die Inventarliste aufnehmen lassen (im Fall einer Zentralheizung gilt der Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung). Schicken Sie in dem Vermieter Ihre Mängelliste in diesem Fall per Einschreiben zu und behalten Sie eine Kopie des Schreibens.
Die meisten Wohnungen in Frankreich sind unmöbliert. Sollten Sie jedoch eine möblierte Wohnung anmieten, stellen Sie sicher, dass sämtliche im état des lieux aufgelisteten Gegenstände tatsächlich dem schriftlich festgehaltenen Zustand entsprechen. Falls ein Möbelstück als ‘ nouveau’ beschrieben wird, sollte dieses fabrikneu sein. Überprüfen Sie auch alle elektrischen Geräte auf Funktionstüchtigkeit.
Akzeptieren Sie keine mündlichen Zusagen über eine spätere Instandsetzung von Gegenständen, sondern lassen Sie sich alle Zusagen schriftlich geben. Vergewissern Sie sich, wer für Routine-Instandhaltungen von Boilern, Heizungen etc. zahlt. Einige Vermieter schließen hierfür Rahmenverträge mit entsprechenden Firmen ab, so dass die Kosten bereits in Ihren Nebenkosten enthalten sein können.
Falls Sie in der Wohnung strukturelle Veränderungen vornehmen wollen (z.B. Zwischendecken einziehen o.ä.), sollten Sie Ihren Vermieter zuvor um Erlaubnis fragen. Andernfalls sind Sie verpflichtet, die Wohnung vor Ihrem Auszug wieder in ihren Ursprungszustand zurückzuversetzen, oder die Kosten für diese Arbeiten werden von Ihrer Kaution abgezogen.
Nebenkosten (charges)
Je nach Ihrem Mietvertrag können Nebenkosten wie Gemeinschafts-, Heizungs- oder sonstige Kosten bereits in Ihrer Miete enthalten sein. Die Nebenkosten decken i.d.R. den Hausmeister ab (falls ein solcher existiert), die Reinigungskosten für gemeinsam genutzte Flächen wie das Treppenhaus, die Müllabfuhr sowie in einigen Fällen Wasser oder Heizung, falls dieses zentral ohne individuelle Messeinheiten zugestellt wird. Vergewissern Sie sich, welche Nebenkosten in der Miete enthalten sind (vor allem die Heizkosten können oftmals recht teuer sein). Die Nebenkosten fallen i.d.R. monatlich an und werden dann einmal pro Jahr mit dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet.
Miete (loyer)
Die Kaltmiete enthält i.d.R. keine Nebenkosten und ist normalerweise am Monatsanfang fällig (also im voraus). Nach französischem Recht darf die Miete höchsten einmal pro Jahr erhöht werden. Die Konditionen der Mieterhöhungen sollten in Ihrem Mietvertrag festgehalten werden. Normalerweise werden die Erhöhungen auf der Basis eines Baukosten-Indexes kalkuliert (Indice du coût de la construction), der jährlich von der französischen Regierung veröffentlicht wird (siehe www.insee.fr ).