Umowy o najem

Typowa umowa powinna zawierać informacje o:

• długości jej trwania
• wysokości czynszu
• występowaniu kosztów dodatkowych ( ogrzewanie, opłata za wodę, wywóz śmieci itp.)
• okres wypowiedzenia ( z reguły od 3 do 6 miesięcy)
• kwotę kaucji ( z warunkami jej zwrotu + ewentualne odsetki)
• porozumieniu w sprawie przemeblowania na okres pobytu
• zasady ewentualnej podwyżki czynszu.
• protokół o stanie mieszkania (Übergabeprotokoll, état des lieux)
• w przypadku umeblowanych pokoi, spis wszystkich mebli (sprawdź w obecności właściciela, czy są one w dobrym stanie. Jeśli są uszkodzone, zawrzyj taką informację w umowie, aby uniknąć opłat za dokonane zniszczenia podczas wyprowadzki)
• obowiązujące zasady domowe
• zasadach dokonywania ewentualnych napraw: za co odpowiada właściciel, a za co lokator

W momencie podpisania kontraktu obie strony są prawnie zobowiązane do jego przestrzegania. Przed podpisaniem należy więc dokładnie przeczytać i zrozumieć umowę, mimo że są one zwykle długie i ciężko się je czyta. Badź świadom, że szwajcarscy właściele wymagają ścisłego przestrzegania kontraktu (dotyczy to wszystkich umów w Szwajcarii). Istnieją jednakże zabezbieczenia prawne, które mogą ograniczyć nadużycia wynikające z ,,kruczków” ukrytych w klauzulach kontraktu (zazwyczaj na korzyść lokatora).

Stowarzyszenia lokatorów – pomoc i porady prawne

Jeśli nie rozumiesz części umowy lub jeśli uważasz, że nałożone warunki są nietypowe, uzyskaj porady od lokalnego kolegi po fachu / przyjaciela / nauczyciela / zawodowca.

Warto również rozważyć przyłączenie się do stowarzyszenia lokatorów (Mieterverband, Association des locataires), aby uzyskać natychmiastową poradę prawną i profesjonalną obsługę. Jeśli narasta konflikt między najemcą a właścicielem lokalu, stowarzyszenia lokatorów mogą być w stanie reprezentować Twoje interesy.

Stowarzyszenia lokatorów można znaleźć w większości miast. Oprócz bezpośrednich porad prawnych, oferują one broszury informacyjne na temat umów najmu. Możesz znaleźć najbliższe stowarzyszenie lokatorów poprzez kontakt z jednym z krajowych stowarzyszeń:

• Schweizerischer Mieter- und Mieterinnenverband (MV, www.mieterverband.ch  ): W niemieckojęzycznej Szwajcarii
• ASLOCA ( www.asloca.ch  ): W francuskojęzycznej Szwajcarii
• Associazione Svizzera Inquilini ( www.asi-infoalloggio.ch  ): W kantonie Tessin

Kaucje

Większość właścicieli wymaga wpłaty kaucji (Kaution / Caution), która jest zwracana przy wyprowadzce, w uzupełnieniu o odsetki uzyskane w czasie trwania umowy. Jednakże, jeżeli nastąpiły wyraźne uszkodzenia na terenie lokalu, wynajmujący ma prawo zatrzymać z depozytu kwotę wymaganą do naprawy. Typowa kaucja ma równowartość czynszu na okres od 1 do 3 miesięcy.

Czynsz i opłaty komunalne

Czynsz ( Miete/Loyer) to kwota wypłacana właścicielowi co miesiąc. Składa się na nią Kaltmiete (stały czynsz) plus dodatkowe koszty, takie jak wywóz śmieci, sprzątanie domu i ulicy, ogrzewanie i opłata za wodę.

Dodatkowe koszty zależą od mieszkania, jego lokalizacji i są szczegółowo opisane w umowie. Opłaty za ogrzewanie, gaz, wodę i energię elektryczną są zwykle zależne od indywidualnej umowy i są regulowane co miesiąc kwotą w wysokości ustalonej z góry. Liczniki odczytywane są raz do roku następnie dochodzi do zwrotu pieniędzy z nadpłaconych rachunków, bądź też należy wnieść opłatę za dodatkowe zużycie.

Inne dodatkowe koszty (wywóz śmieci, utrzymanie czystości w domu i na ulicy itp.) zależne są od wielkości mieszkania. W niektórych przypadkach, zwłaszcza w starych apartamentach, ta zasada tyczy się również kosztów z wcześniejszego akapitu. Na przykład, jeśli budynek nie posiada indywidualnego rozliczania za ogrzewanie dla każdego mieszkania, wtedy całkowita wysokość rachunku jest dzielona między lokale w zależności od ich powierzchni.

Większość właścicieli wymaga dostarczenia opłaty za czynsz drogą przelewu bądź osobiście. Metoda płatności jest zazwyczaj określona w umowie o najem.

Zasady domowe

Kontrakt zawierać będzie również ogólne zasady, które się obowiązują jako rezydującego lokatora. W wielu apartamentowcach z dużą liczbą najemców, te zasady są często dostępne w osobnym dokumencie ( Hausordnung/ règlement d’immeuble). Mogą zastrzegać one m.in. poniższe:

• Nie dopuszcza się nadmiernego hałasu między 22:00-06:00 oraz 13:00-14:00. Weź pod uwagę, że Twoi szwajcarscy sąsiedzi biorą tę zasadę na serio i będą tego samego oczekiwać od Ciebie
• Nie wolno brać kąpieli lub prysznica między 22:00-06:00.
• Zakazy dla dzieci, np.: nie biegać po trawie.
• Nie wolno zostawiać swoich butów przed drzwiami mieszkania.
• Nakaz segregacji śmieci.
• Zasady korzystania z pokojów wspólnych, jak pralnia.

Weź pod uwagę, że te zasady są częścią Twojej umowy. Nieprzestrzeganie ich daje prawo właścicielowi Twojego lokum do wyrzucenia Cię z mieszkania. Zwykle zadziwia to obcokrajowców pochodzących z mniej ,,zasadniczych” krajów. Nie bądź więc zaskoczony, jeśli Twoja parapetówka zbierze serię skarg od Twoich nowych (i bardzo rozłoszczonych) sąsiadów. Można się przedstawić osobiście sąsiadom podczas wprowadzki, aby zaskarbić sobie ich sympatię, ale nie jest to typowe zachowanie w Szwajcarii.

Gospodarz domu: W budynkach z dużą liczbą lokatorów pracuje zwykle Hausmeister ( gospodarz domu – odpowiednik polskiego dozorcy) i Hausverwaltung (osoba odpowiedzialna za sprawy administracyjne).

Zwierzęta domowe: Powinieneś za wczasu porozmawiać z właścicielem mieszkania, czy wolno Ci trzymać zwierzęta w mieszkaniu. Ta sprawa powinna być uwzględniona w Twojej umowie. Jeśli lokator, który już od jakiegoś czasu najmuje lokal, chce umieścić w nim zwierzę, powinien skonsultować to z właścicielem. Zwierzęta domowa to: psy, koty, ptaki (papugi itp.), chomiki itd.

Okres wypowiedzenia:

Umowy o najem mają przewidziany okres wypowiedzenia przewidziany w kontrakcie. Stosuje się go, gdy któraś ze stron chce zerwać umowę. Jednakże, właściciel lokalu nie może anulować umowy bez podania wyraźnej przyczyny.

Minimalny okres wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony to trzy miesiące. Rozpoczyna się on pod koniec miesiąca, w którym złożono wypowiedzenie (w przypadku starszych umów może się on rozpoczynać od końca kwartału). Jeśli chcesz zakonczyć umowę o najem, powinieneś wysłać list polecony (Einschreiben / Lettre recommandée). Taki list powinien być podpisany przez wszystkich lokatorów wymienionych w kontrakcie.

Weź pod uwagę, że w wielu mieszkaniach obowiązuje minimalny czas najmu na okres 1 roku (w przypadku domów mieszkalnych może być dłuższy). Jednakże zwykle można wyprowadzić się z domu wcześniej, jeśli znajdzie się nowego lokatora na zastępstwo.

Remonty

Zwykle, przy wyprowadzce, jesteś zobowiązany do pozostawienia całkowicie czystego mieszkania. Pamiętaj, że słowo ,,czystość” ma specjalne znaczenie w Szwajcarii, więc nie badź zdziwiony, gdy właściciel założy biały rękawiczki w poszukiwaniu kurzu.

Jeśli chcesz uniknąć kłopotu, rozważ zatrudnienie profesjonalnej ekipy sprzątającej specjalizującej się w wyprowadzkach. Znajdziesz ich oferty w działach 'Umzugsreinigung' i 'nettoyage pour remise d’appartment' w książce telefonicznej. Jak pewnie zdążyłeś już zauważyć, zmiana mieszkania w Szwajcarii to spory wydatek, dlatego dobrze zastanów się przed każdą przeprowadzką.

Twók kontrakt powinien wyraźnie stanowić, jakie remonty należy wykonać przed opuszczeniem mieszkania. Większość z nich przekazywana jest w odnowionym stanie. Oto lista czynności, które zwykle trzeba wykonać przed wyprowadzką:

• malowanie ścian
• wypełnianie małych otworów, powstałych po np.: obrazkach na ścianie
• zajęcie się rysami powstałymi na drewnianych podłogach

Usterki i defekty

 Przed wprowadzeniem się do najętego lokum, umów się na spotkanie z właścielem, aby rozejrzeć się za ewentualnymi usterkami ( zadrapania, plamy, zużyte sprzęty, uszkodzenia itp.). Zapisz je wszystkie, nawet jeśli uszkodzenie wydaje się pozornie błahe. W przeciwnym wypadku, możesz zostać zobowiązany do pokrycia kosztów naprawy, a Twój depozyt nie zostanie Ci zwrócony w całości przy wyprowadzce. Lista usterek i szkód musi być podpisana przez właściciela. Nie zgub jej.

Przed opuszczaniem mieszkania powinno się odbyć takie samo spotkanie z właścicielem lub zarządcą lokalu w celu sprawdzenia wad i uszkodzeń. Jeżeli mieszkanie jest w znacznie gorszej kondycji niż na początku okresu najmu wynajmujący może zachować część bądź całość kaucji. W przeciwnym razie, należy przygotować dokument stwierdzający, że mieszkanie zostaje oddane bez wad i uszkodzeń oraz że depozyt powinien być spłacony w całości.

Dobrze jest mieć u boku przyjaciela / znajomego ze Szwajcarii, któremu znajoma jest procedura najmu mieszkania, podczas spotkania. Pomoże nam uniknąc wszelkich nieporozumień na tle językowym.

Klucze do mieszkania

Kolejnym ważnym punktem Twojej umowy jest wykaz kluczy, które otrzymałeś. Upewnij się, że dostałeś wszystkie spisane w umowie. Jeśli stracisz jakikolwiek klucz do Twojego mieszkania, będziesz zobowiązany do zmiany zamków, a jeśli stracisz klucz do części wspólnych, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za klucze dla Twoich sąsiadów! Bądź ostrożny, ponieważ zwykle nie można zrobić kopii kluczy w sklepie. Wiele nowoczesnych kluczy jest oznaczonych i musisz mieć zgodę właściciela do zrobienia kopii.