Waarschijnlijk zul je financiering voor de aankoop van je woning nodig hebben. Ook al is er geen regelgeving voor buitenlanders met bezit van onroerend goed in Duitsland, de financiering kan een probleem zijn als je niet aan bepaalde eisen voldoen.
Het Duitse banksysteem heeft bewijs nodig van een goede en stabiele bankgeschiedenis. Een hypotheek in Duitsland dekt meestal 60-70% van de waarde van het ontroerend goed en wordt betaald over een vaste periode van meestal 10 jaar. Nadat de eerste hypotheek op is, moet je mogelijk opnieuw een andere hypotheek nemen om het ontroerend goed te financieren met nieuwe marktconforme tarieven.
Schufa is een krediet en lening registratie. Wanneer een aanvraag voor een hypotheek is gemaakt in Duitsland, zal de bank contact op te nemen met Schufa en vragen om een kopie van de hypotheek (Bonitätsauskunft) aanvrager. Dit bestand bevat de gegevens van de kredietwaardigheid van de consument. Meer informatie is te vinden op Meine Schufa (Alleen in het Duits) of op de Schufa website (Engels).
Een Schufa rapport speelt een belangrijke rol bij het bepalen of een hypotheekaanvraag wordt afgewezen of niet, maar het is niet de enige factor die de beslissing van de bank beïnvloedt. Als buitenlander heb je misschien geen gegevens de Schufa. In dit geval moet je een bewijs van je kredietgeschiedenis laten zien aan de bank waar je een aanvraag tot financiering doet.
Leningen met een vaste rente: Wellicht een van de meest voorkomende vormen van ontroerend goed leningen in Duitsland. Terwijl de lening wordt terugbetaald neemt het rentedeel af en de leningdeel toe. Klanten kunnen beslissen over het percentage voor de lijfrente (niet minder dan 1% - meestal "Tilgung" genaamd) en de periode van terugbetaling van de lening. Ze kunnen ook zelf beslissen of zij extra afbetalingen doen (niet meer dan 10% per jaar -"Sondertilgung"). Als de lening niet op tijd wordt terugbetaald moet er een extra lening worden afgesloten.
Alleen rente leningen (Zinszahlungsdarlehen): In dit geval wordt alleen het rente gedeelte van de lening terugbetaald over een vaste looptijd, waardoor aflossingen relatief laag lijken. Echter, het volledige bedrag van de lening moet nog worden terugbetaald aan het einde van de looptijd. Dit type van lening is van bedoeld voor beleggers die Duitse belastingbetaler zijn omdat de rentebetalingen fiscaal aftrekbaar zijn. Als je dit soort hypotheeken wilt kiezen, is het het beste als je overig spaargeld hebt om de uitstaande lening te dekken aan het einde van de looptijd (Bausparvertrag).
Bouw spaarlening: Het is mogelijk dat een annuïtaire lening kan worden gekoppeld aan een bouw spaarlening (Bausparvertrag). De te verrichten betalingen zijn voor een deel (of in totaal) overgebracht naar het spaarprogramma, die in een later stadium wordt gebruikt om de hypotheek aflossen. Je moet voorzichtig zijn met deze vorm van lening, want het is meestal verbonden met een aantal andere kosten.
Leningen met variabele rentes (Flexibles Darlehen): In dit geval volgt de rente het basistarief en wordt aangepast om de drie maanden. In Duitsland is het basistarief de Euribor (Euro Interbank Offered Rate). Als de Euribor toeneemt, neemt ook de rente toe en vice versa. Dit type lening biedt verschillende opties: Een gedeeltelijk of volledige terugbetaling van de lening kan worden gemaakt om de drie maanden. Indien nodig kan de lening worden omgezet in een vaste rente en aflossinglening. Deze soort hypotheek dient te worden gekozen als de Euribor een laag tarief heeft.
Er zijn verschillende door de staat ondersteunde programma's voor de Duitse belastingbetaler, die handig kunnen zijn als je een huis wilt kopen of er één wilt laten bouwen. Hier zijn de twee meest populaire opties in dergelijke gevallen:
Riester Pensioenprogramma (Riester Rente): De "Wohn-Riester" is onderdeel van de Duitse "Altersvermögensgesetz" (Pensioenwet). Het is een contract van een lening om een huis te kopen of te laten bouwen. Mensen die verplicht worden gedekt door de Duitse wettelijke pensioenverzekering kunnen zich aanmelden voor dit programma.
KfW (KreditanstaltfürWiederaufbau) Bank Huis Eigendomprogramma: Dit is voor iedereen die een huis wil kopen of bouwen om op zichzelf wonen in Duitsland en biedt speciale leningvoorwaarden. Dit programma kan tot 30% van de totale kosten financieren en een maximum van EUR 100.000. De leners eigen bijdragen worden ook opgenomen in de totale kosten berekening.
De KfW financiering kan betrekking hebben op de aankoop van de grond-en bouwkosten. Het kan ook de financiering van extra kosten, zoals kosten voor een notaris of een makelaar, het landoverdrachtsbelasting of de verwerving van coöperatieve aandelen voor een lidmaatschap van een woningcorporatie.
KfW-leningen kunnen worden geregeld als onderdeel van een hypotheek pakket. Tal van kredietinstellingen hebben een KfW-lening in hun pakketten. In sommige gevallen kan de KfW voor een lagere rente zorgen.