De overdracht

Wat is het en wat brengt dit met zich mee

Het overdrachtsrecht (of de overdracht) is de juridische term voor het verwerken van de administratie die gepaard gaat bij het kopen en verkopen van een eigendom en het overbrengen van de akten van eigenaarschap.

In Griekenland kunnen sommige aspecten van overdrachtsrecht, zoals het opstellen van het definitieve aankoopcontract/aktetitels en het getuigen bij het ondertekenen enkel worden verricht bij een openbare notaris. Een notaris vertegenwoordigt de overheid en één van zijn hoofdtaken is ervoor te zorgen dat staatsbelastingen worden betaald bij de voltooiing van een verkoop.

WAARSCHUWING
Onthoud dat een notaris niet de nauwkeurigheid van opgenomen verklaringen in een contract verifieert of hiervoor garant staat of je beschermt tegen fraude!

Het is daarom essentieel een advocaat ( dhikigóri) in dienst te nemen om de volgende controles uit te voeren:

• Verifiëren dat een eigendom bezit is van de verkoper of dat deze juridische autoriteit heeft om het te verkopen. Onthoud dat wanneer er meerdere eigenaren zijn, wat vaak het geval is in Griekenland, alle eigenaren akkoord dienen te gaan met de verkoop. Indien een eigendom geen akten heeft of niet is geregistreerd, dien je uiterst voorzichtig te zijn. De definitieve overdracht van eigendom kan niet plaatsvinden totdat een afzonderlijke aktetitel is uitgegeven, wat twee jaar kan duren; het is daarom belangrijk te controleren hoe lang het zal duren om de aktetitel te verkrijgen voor het tekenen van een voorafgaand contract.
• Verifiëren dat bomen op landelijke eigendommen bezit zijn van de eigenaar of te weten komen tot wie deze behoren.
• Ervoor zorgen dat er geen huurders zijn. Indien deze er zijn, moet je ervoor zorgen dat je het eigendom onbewoond zult verkrijgen.
• Controleren of er geen voorkooprechten over een eigendom zijn en dat er geen plannen zijn om iets te bouwen dat de waarde, het plezier of het gebruik van het eigendom ongunstig kan beïnvloeden zoals wegen, spoorwegen, luchthavens, winkels, fabrieken of andere ontwikkelingen.
• Controleren dat de grenzen en de metingen in de akten nauwkeurig zijn. Indien mogelijk, probeer mappen en een certificaat te krijgen van het eigendomregister die een nauwkeurige fysieke beschrijving omvat van het eigendom. Wanneer je een eigendom koopt met een perceel aan land dienen de grenzen te worden onderzocht.
• Ervoor zorgen dat bouwvergunningen en planningtoestemmingen, bijvoorbeeld bouwpermissie, water en elektriciteitvoorziening, en rioleringsverbinding, in orde en goed zijn, en dat een eigendom gebouwd is in overeenstemming met de plannen.
• Controleren dat er geen lasten of retentierechten zijn, bijvoorbeeld hypotheken of leningen of enige uitstaande schulden, zoals lokale belastingen (tarieven), gemeenschapskosten, of kosten voor water, elektriciteit of telefoon. Onthoud dat indien je eigendom koopt waarop een uitstaande lening of belastingen staan, de geldschieter of de lokale overheid eerste aanspraak heeft op het eigendom en het recht heeft bezit te nemen en te verkopen om de schuld terug te betalen. Alle onbetaalde schulden op een eigendom worden overgenomen door de koper.
• Te controleren wat de correcte ‘getaxeerde belastingwaarde’ van het eigendom is en hiervan schriftelijke verklaring verkrijgen.
• Ervoor zorgen dat de juiste titel verkregen wordt en noodzakelijke registratie van eigenaarschap regelen.

Veel makelaars zullen bovenstaande controles uitvoeren en de informatie doorgeven aan je advocaat, maar het is nog steeds verstandig je advocaat deze dubbel te laten controleren. De kosten van overdrachtsrecht hangen af van of je een buitenlandse of lokale advocaat of beide in dienst neemt (het is doorgaans goedkoper om een lokale advocaat te gebruiken).

De honoraria van advocaten in Griekenland zijn maximaal 1 procent van de ‘getaxeerde belastingwaarde’. Voor het aannemen van een advocaat, dien je de berekende prijzen te vergelijken aan de hand van een aantal praktijken en dien je schriftelijke prijsopgaven te krijgen. Controleer altijd wat bij de kosten is inbegrepen en of de kosten ‘volledig en bindend’ zijn, of enkel een schatting (een laag basistarief zal misschien worden aangevuld door veel duurdere ‘extra’s’). Je dient tevens een advocaat in dienst te nemen om het definitieve aankoopcontract te controleren alvorens het te ondertekenen, om er zeker van te zijn dat deze al het noodzakelijke omvat, voornamelijk enige relevante voorwaardelijke clausules.

Plichten van de notaris

In Griekenland wordt het definitieve aankoopcontract voorbereid door een openbare notaris ( symvoleográfos), die verantwoordelijk is voor de correcte opstelling van het contract en dat de aankoopprijs wordt betaald aan de verkoper. Hij certificeert tevens de identiteiten van de partijen, getuigt bij de ondertekening van het definitieve aankoopcontract, verzamelt bewijs dat de aankoopbelasting betaald is, zorgt voor de eigendomregistratie (op naam van de nieuwe eigenaar) bij het plaatselijke landregistratiekantoor of bij het nationale landregistratiekantoor en verzamelt enige kosten of belastingschulden.

Onthoud, dat hoewel een notaris de staat vertegenwoordigt en de belangen van de koper of verkoper niet beschermt en zelden mogelijke valkuilen aanwijst in een contract, advies of vrijwillig enige informatie zal aanbieden (zoals, bijvoorbeeld, een makelaar doorgaans zal doen). Verwacht niet dat een notaris Engels spreekt of enig andere taal naast Grieks (hoewel sommige wel) of de ingewikkeldheden van Griekse eigendomswetgeving zal uitleggen.

Iemand die onroerend goed in het buitenland koopt (of verkoopt) zou niet eens moeten overwegen om dit te doen zonder deskundig, onafhankelijk juridisch advies. Je moet sowieso nooit iets ondertekenen of geld betalen voordat je juridisch advies hebt gekregen. Je advocaat dient tevens te controleren of de notaris zijn werk correct uitvoert, wat dus een extra voorzorgsmaatregel is. Het is niet verstandig om een advocaat van de verkoper te gebruiken, zelfs indien je dit geld zou besparen, aangezien deze hoofdzakelijk betrokken is met het beschermen van de belangen van de verkoper en niet de koper.