Afhandeling (afsluiten of overhandiging van het contract), genaamd atto in het Italiaans, is de term voor het tekenen van de laatste akte (rogito, atto di compravendita of scrittura privata), deze wordt opgemaakt door de notaris.
De afhandelingsdatum is gewoonlijk 6 tot 8 maanden na het tekenen van het voorafgaande contract, zoals in het contract weergegeven, hoewel men dit kan verzetten. De afhandeling omvat het tekenen van de verkoopsakte, de overdracht van de wettelijke eigendom van de woning, het betalen van de aankoopprijs en andere schulden zoals het ereloon van de notaris en belastingen.
Wanneer de notaris de nodige documenten inzake de aankoop gekregen heeft, zal hij jou contacteren en vragen om de aankoopprijs te betalen (min het voorschot) en het bedrag van de hypotheek (indien van toepassing). Hij zal je ook een factuur geven met het ereloon en de belastingen. Deze moet betaald worden bij de afhandeling.
De eigendom wordt verkocht op voorwaarde dat het aanvaard wordt in de huidige staat bij de afhandeling. Wees dus op de hoogte van alles wat er gebeurt in de periode van het tekenen van het voorafgaand contract en de afhandeling.
Voor je de verkoopsakte tekent ben je verplicht te controleren of de woning niet beschadigd is, vb. door een storm of door de vorige eigenaars. Als je beroep gedaan hebt op een advocaat of als je de woning koopt via een makelaar, moet hij je vergezellen bij deze controles. Maak ook een inventaris op voor de afhandeling (de vorige eigenaar zou al de woning moeten ontruimd hebben) om te verzekeren dat de verkoper er niet vandoor gegaan is met iets dat in de prijs inbegrepen was of iets dat apart aangekocht werd, vb. tapijten, verlichtingsarmaturen, gordijnen of keukenapparatuur, en ze waren in goede staat. Zorg er ook voor dat dure of waardevolle zaken (zoals keukenapparatuur of antiek) niet vervangen werd door stukken van mindere (tweedehands) kwaliteit.
Tuinsieraden, planten en struiken moeten er nog steeds zijn wanneer je het goed betrekt, tenzij anders vermeld in het contract.
Sommige verkopers overdrijven echter, vb. het verwijderen van gloeilampen, bedrading (flex) en zelfs kandelaars, lampen, planten, struikgewassen en bomen. Als er iets ontbreekt, beschadigd is of iets niet werkt in de woning moet je dit noteren en onmiddellijk aandringen op een compensatie zoals een korting op het betaalde bedrag. In dit geval is het normaal dat de notaris een bedrag achterhoudt als garantie om te betalen voor de herstellingen. Hoewel jij of je advocaat al gecontroleerd hebben op hinderpalen, vb. hypotheken of leningen, schulden die nog betaald moeten worden, moeten jij of je advocaat naar het kadaster gaan ter controle op de dag van afhandeling (dit kan een aantal dagen vroeger gebeuren en dan moet je enkel de invoer controleren vanaf de laatste controle op de dag van afhandeling).
OVERLEVINGSTIP
Als je niet helemaal tevreden bent weiger je best om door te gaan met de afhandeling aangezien het moeilijk zal zijn om later een compensatie te ontvangen.
Als het niet mogelijk is om de verkoop af te handelen kan je jouw advocaat raadplegen over je rechten en de terugbetaling van je voorschot of andere gemaakte kosten.
De verkoopsakte omvat een aangifte van de prijs die de koper betaalt. In Italië is de aangegeven prijs meestal minder dan de huidige betaalde prijs, zodat de koper lagere kosten en belastingen betaalt. Dit is echter onwettelijk. Als je minder wilt aangeven (sottodichiarazione) en de koper gaat er mee akkoord (de meeste doen dit), zorg dan dat het niet minder is dan de eigendomswaarde in het kadaster (catasto).
De aangegeven prijs is gewoonlijk tussen 10 en 20% onder de huidige aankoopprijs in steden, waar woningen goed geboekstaafd zijn. In landelijke gebieden worden de prijzen tot 50% of meer onderverklaard. De regering heeft niettemin de waarde van de eigendom herzien de laatste jaren en de fiscale waarde leunt nu dichter aan bij de huidige waarde op vele plaatsen. Als je de waarde teveel onderverklaart zullen de belastingen hun eigen waarde vaststellen en de partijen aanzienlijk aanrekenen. Men kan een grote boete oplopen. Vraag raad aan je vastgoedagent en advocaat wanneer men de waarde vaststelt bij de verkoopsakte.
De laatste stap in het aankoopproces is het tekenen van de verkoopsakte (rogito). Dit gebeurt in het kantoor van de notaris. Voor de akte getekend is controleert de notaris of alle voorwaarden in het voorafgaande contract vervuld zijn.
Wanneer de akte wordt gelezen en getekend in het bijzijn van de notaris moeten beide partijen aanwezig zijn. Elke partij kan een vertegenwoordiger de volmacht geven (procura). Als je getrouwd bent moet je een trouwcertificaat voorleggen zodat men kan zien of dat het koppel ( omunione dei beni) of 1 partner de eigenaar is van de woning. Zorg voor een tolk of geef de volmacht aan de makelaar of advocaat als je geen Italiaans verstaat. Deze kan opgemaakt worden door je agent, advocaat of door een notaris in Italië, of door een buitenlandse agent of notaris. Dit wordt berkrachtigd door een Italiaanse consulaat in je thuisland. Deze laatste procedure is toch gecompliceerder en duurder.
Na aftrek van het voorschot en de hypotheek moet de verschuldigde prijs betaald worden door een bankcheque (assegno circolare) of een overschrijving. Het geld kan onmiddellijk overgeschreven worden naar de rekening van de verkoper of je kan betalen aan de hand van een cheque. Dit is een betere methode aangezien je ze in jouw bezit hebt (een bank kan dit niet verliezen!) en de notaris kan de betaling direct bevestigen. Je kan de betaling ook intrekken als er op het laatste moment een probleem zou zijn dat niet kan worden opgelost.
Als jij en de verkoper dezelfde nationaliteit hebben kan je tot een akkoord komen over de betaling in een andere munteenheid dan de euro, hoewel de notaris hier ook akkoord mee moet gaan. In dit geval kan de advocaat het geld bewaren in het thuisland van de verkoper of de koper.
Nadat je de schuld hebt afgelost en het afschrift hebt betaald krijg je de sleutels. Je bent echter niet de wettelijke eigenaar tot de eigendom geregistreerd is (zie hieronder).
Zoals in de UK is er geen eigendomsakte en het bewijs van eigenaarschap wordt verleend en gegarandeerd door de registratie van de eigendom bij het kadaster (catasto). De stempel van het kadaster wordt geplaatst op de verkoopsakte, waarvan men een kopie kan krijgen bij de notaris ongeveer 2 of 3 maanden na de afhandeling. Als je een hypotheek hebt wordt dit ook geregistreerd bij het kadaster. De originele akte blijft bij de notaris.
De registratie is zeer belangrijk. Zolang de eigendom niet geregistreerd is bent je niet de wettelijke eigenaar. Ook is het belangrijk om je kopie van de verkoopsakte te controleren na de registratie om te verzekeren dat alles tot in detail klopt.
Men moet ook een formele kennisgeving van de aankoop doen bij de lokale politie (questura) via een formulier dat verkrijgbaar is bij de notaris.