Eigendomsoverdracht is de wettelijke term voor het proces waarbij de overdracht van een woning plaatsvindt van één persoon naar een andere. Een overdracht is een daad dat een huis overgedragen wordt van verkoper (seller) op koper.
De overdracht wordt meestal gedaan door een advocaat of een gediplomeerde notaris. (Je kan het zelf doen – zie onderaan – maar voor de meeste mensen is het niet aangeraden). Vraag naar aanbevelingen aan je vrienden, buren en collega's. Zij kunnen jou een goede notaris of advocaat aanraden en persoonlijke aanbevelingen zijn altijd het best.
Het wordt aangeraden om beroep te doen op een lokale expert die het gebied kent en die vertrouwd is met de lokale bouwbeperkingen. Vastgoedmakelaars en lokale kredietverstrekkers kunnen je referenties geven van een advocaat maar lokale personen doen dit tegen hun zin. Sommige vastgoedmakelaars bieden een overdrachtsdienst aan, hoewel je beter een onafhankelijke advocaat of notaris kan raadplegen want de diensten van een makelaar kunnen tot interesseconflicten leiden.
Tip: Doe beroep op een advocaat die persoonlijk wordt aanbevolen aangezien fraude vaak voorkomt en steeds stijgt.
Een eigendomsoverdracht houdt het volgende in:
Hieronder volgt een lijstje van dingen die je kan vragen aan je notaris om na te gaan:
Het kadaster garandeert de registratie van de grond en het bezit in Engeland en Wales. Iedereen heeft het recht om zijn dossier te bekijken bij het kadaster en controleer wie er eigenaar is van grond of eigendom in Engeland en Wales. Kijk ook of er geen hypotheek aan verbonden is en of er beperkingen zijn bij het gebruik of bijzondere rechten van uitweg (In Schotland is het ook mogelijk om de duplicaten van de geregistreerde hypotheken na te gaan).
De transactie duurt in theorie een paar dagen maar in de praktijk duurt dit weken, vanaf het akkoord met de verkoop tot de overdracht van het contract. Dit duurt gewoonlijk 2 tot 3 maand (dit duurt twee keer zolang als bij vele andere landen en het VK behoort bij het traagste land in de wereld). De afhandeling kan in theorie gebeuren op dezelfde dag dat de contracten worden overgedragen, maar in de praktijk gebeurt het meestal een paar weken of maanden later. Sommige aspecten van de transactie kunnen sneller gebeuren. Je kan bijvoorbeeld een persoonlijk onderzoek laten doen. Dit versnelt het proces en zo zal het lokale bestuur geen onderzoek meer moeten doen dat meestal weken tot maanden in beslag neemt. De extra kost voor deze dienst bedraagt 50 pond.
De National Land Information Service (NLIS) heeft een nieuwe dienst geïntroduceerd een aantal jaar geleden. Deze verschaft aan advocaten en notarissen online zoekmachines inzake eigendomsoverdracht. Hierdoor zal er minder tijd nodig zijn voor onderzoeken en de informatie zal eerder binnen een aantal uur beschikbaar zijn dan in een aantal dagen. Door dit systeem heeft men slechts tien dagen nodig i.p.v. vier weken. Vele online notarissen rekenen een basiskost aan van ongeveer 300 pond, plus onkosten en BTW. Bovendien bieden ze een garantie dus hebben zij er belang bij dat jouw verkoop of aankoop doorgaat.
Voor het jaar 1988 waren de overdrachtskosten vrij hoog in Engeland en Wales door het monopolie van de advocaten. Vanaf 1988 konden kopers een gediplomeerde notaris aanstellen. Zo daalden de kosten tot het huidige gemiddelde van 0,5 tot 1% van de aankoopprijs (een goede verdienste voor een beetje papierwerk dat vaak opzij geschoven wordt voor de secretaris van de advocaat).
Je betaalt ongeveer tussen 750 en 1000 pond voor een woning met een waarde van 150000 pond. Vele kredietverstrekkers bieden niettemin een goedkope dienst aan. De meeste advocaten en notarissen zullen je via de telefoon laten weten wat ze aanrekenen en je kan ook prijzen vinden op het internet. Vraag naar een schriftelijke prijsofferte voor de aanvang van de werken en controleer wat er inbegrepen is en of het bindend is of enkel een schatting. Er kunnen extra kosten gerekend worden bij een laag basistarief. De onkosten omvatten meestal: zegelrechten, kosten voor het kadaster en onderzoek. Deze moeten betaald worden bij de afhandeling (zie pagina 118) en bij het totale bedrag wordt er BTW opgeteld.
Je zal de volgende gegevens moeten verschaffen aan de notaris: de naam van de verkoopsagent (indien toepasselijk), de info omtrent de woning, een lijst met speciale punten zoals zaken die bij de verkoop inbegrepen zijn (tapijten, verlichting, toestellen, meubilair, tuinmeubelen, etc.) en alles wat men overeengekomen is inzake de eigendom. Als de verkoper een aantal voorzieningen wilt meenemen, zoals planten of struiken, moet men dit overeenkomen met de koper en ook moet dit in het contract komen.
Je notaris kan je mogelijk vragen naar gegevens van de financiële bronnen (bank, bouwvereniging, etc.) en de contactnaam en het telefoonnummer van de kredietverstrekker. Laat hem ook weten wanneer je het goed in bezit zal nemen.
Als je verkoopt zal je advocaat op de hoogte moeten zijn van de plaats van de aktes, het rekeningnummer van je hypotheek (indien nodig), de naam van je kredietverstrekker, en het agentschap en telefoonnummer. Ook zal hij kopies vragen van de stedenbouwkundige vergunningen voor werken die je hebt uitgevoerd en gegevens van de huidige garanties. Als de verkoop gelinkt is aan een andere aankoop, zal hij alle bovenstaande gegevens nodig hebben, plus de datum tegen dewelke je de transactie wilt afhandelen.
Als je een aankoop doet met iemand anders (niet je echtgenoot) kan je jouw advocaat vragen om een formele overeenkomst op te stellen met jouw rechten en verantwoordelijkheden. Dit is vooral belangrijk wanneer je beslist om te verkopen. Wanneer je koopt en verkoopt moet je overdrachtskosten betalen bij beide woningen.
Als je een klacht hebt over je advocaat probeer die dan met hem persoonlijk op te lossen. Bij een gegronde klacht kan je gaan naar het Office for the Supervision of Solicitors (OSS). Zij bieden snelle resultaten.
Je kan ook zelf zorgen voor je eigen overdracht en er zijn een aantal goede boeken beschikbaar hiervoor. Het zal echter tien uren van je tijd in beslag nemen en je zal veel geduld nodig hebben. Het is echter niet aangeraden voor de meeste mensen omdat het ingewikkeld is, tijdverslindend en riskant. Door een fout in het contract kan het zijn dat je jouw woning niet verkocht krijgt. Als het de fout is van de advocaat op notaris kan je hen hiervoor aanspreken.
Vele mensen slagen er in om dit proces zelf te doen. Als je krap bij kas zit en het toch wilt proberen kan je een duplicaat van het Consumer's Association action pack, Do your Own Conveyancing vragen of een goed boek.
Tip: Als je zelf niet zorgt voor de overdracht kan je beter het papierwerk laten controleren door een advocaat of een notaris. Dit kost je ongeveer 100 pond.