Een aankoopvoorstel omvat gewoonlijk iets meer dan het aanbod voor de eigendom dat de verkoper gedaan heeft. Dit is enkel dwingend voor de verkoper en jij mag het zowel aanvaarden als afwijzen binnen een periode van 15 dagen. Als je het aankoopvoorstel aanvaard moeten beide partijen het voorafgaande contract tekenen (zie hieronder). Als je het voorstel afwijst krijgt de koper het voorschot terug.
Aankoopvoorstellen zijn zeldzaam en als vastgoedmakelaars aandringen om het voorstel te tekenen en het voorschot te betalen voor het tekenen van het voorafgaande contract, zorg er voor dat het geld gestort wordt op een veilige rekening (escrow).
De eerste stap in het aankoopproces van een huis in Italië is gewoonlijk het tekenen van het voorafgaande contract (compromesso di vendita, ook gekend als contratto preliminare di vendita maar normaalgezien noemt men het promesso). Dit kan opgemaakt worden door de verkoper, vastgoedmakelaar, notaris of advocaat. Het compromesso kan oftewel handgeschreven zijn of een standaard geprint document (beschikbaar in winkeltjes met schrijfgerei). Bij het tekenen van het voorafgaande contract zijn beide partijen gebonden aan de transactie. Het is daarbij mogelijk om het compromesso te registreren om de verkoop van de eigendom aan meerdere kopers te voorkomen.
Het compromesso omvat de essentiële bestanddelen van de verkoop, de volledige info over de woning, de gegevens van de verkoper en koper, de aankoopprijs, hoe het bekostigd wordt, de sluitingsdatum en andere voorwaarden die vervuld moeten worden voor de afhandeling. Sommige makelaars voorzien een Engelse vertaling van het contract, hoewel de vertalingen vaak kunnen misleiden of niks inhouden. Zorg er voor dat je elke clausule begrijpt in het voorafgaande contract. Een verkoop moet afgehandeld worden binnen de aangegeven periode in het compromesso, gewoonlijk 6 tot 8 weken (hoewel het meer dan 2 weken of zelfs 3 tot 4 maanden kan aanslepen).
Bekom zo snel mogelijk het fiscale nummer (codice fiscale) nadat je het compromesso getekend hebt aangezien dit noodzakelijk is voor de afhandeling.
Wettelijk advies
Het voorafgaande contract is voor beide partijen bindend en daarom is het belangrijk om wettelijke informatie te krijgen voor je het tekent. Het is allesinds niet verplicht om beroep te doen op een advocaat (of een notaris) bij het tekenen van het voorafgaande contract, maar toch is het aangeraden.
OVERLEVINGSTIP
De meeste experten raden het aan om het voorafgaande contract te laten controleren door een advocaat vooraleer het te tekenen.
Één van de belangrijkste redenen om beroep te doen op een advocaat (avvocato) is om je interesses veilig te stellen inzake de inlassing van noodzakelijke clausules in het contract. Als je de commissie van de vastgoedagent kan betalen wanneer het compromesso getekend is, zorg er dan voor dat je het kan terugeisen als de verkoop niet doorgaat en laat het op papier zetten! Er zijn nog andere redenen om een advocaat aan te stellen: bijvoorbeeld, de beste manier om een eigendom te kopen in Italië is soms aan de hand van een Italiaans bedrijf of wanneer je speciale bepalingen wenst te maken inzake erfenis.
Een Italiaanse woning kopen heeft belangrijke gevolgen, vooral inzake Italiaanse erfenisrechten. Het kan echter moeilijk zijn om later zaken recht te zetten.
Voorschot
Sommige vastgoedmakelaars kunnen een voorschot eisen van de koper (acconto anticipo caparra of deposito) als waarborg voor de eigendom en nemen de woningen zo van de markt. In de praktijk is de woning niet gevrijwaard voor de koper totdat een aankoopcontract getekend is.
De bedragen die je aan een vastgoedmakelaar moet betalen kunnen echter hoog oplopen; 250 euro tot 1000 euro zou voldoende moeten zijn.
Het is mogelijk om een bedrag op naam te betalen als een soort waarborg (anticipo di pagamento) voor het compromesso getekend is. Dit dient als teken van goede trouw maar een voorschot (caparra or deposito) van tussen 10 en 30% moet aan de verkoper betaald worden wanneer het voorafgaande contract getekend wordt. Als de aankoop niet doorgaat verlies je het bedrag (behalve onder bepaalde omstandigheden); als de verkoper zijn beslissing terugneemt betaalt hij het dubbele van het bedrag van het voorschot.
Gewoonlijk betaalt men het voorschot niet aan een derde partij zoals een makelaar of notaris in Italië, hoewel de makelaar het bedrag kan bewaren indien de verkoper afwezig is. Het is gewenst dat het voorschot beschreven wordt als caparra penintenziale en niet als caparra confermatoria. Bij het eerste verliest de koper gewoon zijn voorschot als hij zich terugtrekt van de verkoopt, terwijl bij het laatste de verkoper in beroep kan gaan om de koper te dwingen door te gaan met de aankoop.
Het voorschot kan onder strikte voorwaarden terugbetaald worden. Dit wordt gerelateerd aan een aantal voorwaardelijke clausules zoals de faling om een hypotheek te krijgen, hoewel het voorschot verloren gaat als je niet doorgaat met de transactie binnen de periode die in het contract staat.
Als je je terugtrekt van de verkoop nadat de voorwaarden nageleefd werden verlies je niet enkel je voorschot, maar moet je ook de commissie voor de vastgoedagent betalen.
OVERLEVINGSTIP
Zorg er altijd voor dat je goed op de hoogte bent van wat de voorwaarden zijn inzake de terrugave of verspeling van een voorschot.
Voorwaardelijke clausules
Een voorafgaand contract, voor zowel een oude of een nieuwe woning, kan een aantal voorwaardelijke clausules (clausola condizionale/resolutiva) bevatten die nageleefd moeten worden om de geldigheid van het contract te verzekeren. De voorwaarden zijn gewoonlijk van toepassing op gebeurtenissen buiten de wil van de verkoper of de koper, hoewel alles waarmee de verkoper en koper akkoord gaan kan ingesloten worden. Als er één van de voorwaarden niet nageleefd werd kan het contract geschorst of nietig verklaard worden en het voorschot wordt teruggegeven. Als je je echter terugtrekt van een aankoop en je bent niet gedekt door een clausule in het contract, ben je je voorschot kwijt of kan je verplicht worden om toch door te gaan met de aankoop.
Indien er toebehoren in de aankoopprijs inbegrepen zijn (tapijten, gordijnen of toestellen), laat je deze best in het contract zetten. Voorzieningen en toebehoren in de woning (en ga akkoord om ze te kopen) kan je ook omsluiten in het contract.
Er zijn vele voorwaardelijke clausules betreffende een aantal zaken, zoals het volgende:
- Hoe je een hypotheek kan bekomen (zie Hypotheek Clausule onderaan);
- Hoe je een aanleg- en bouwvergunning kan krijgen, vb. voor een zwembad of uitbreiding;
- Er achter komen dat er bouwplannen (vb. straten, spoorwegen) zijn die het genot of gebruik van de woning kunnen aantasten;
- Bevestiging verkrijgen dat de grond samen bij een eigendom verkocht wordt;
- Voorkeursrechten of beperkte overeenkomsten inzake de eigendom (zoals recht van uitweg);
- De afhandeling van de verkoop van een andere eigendom;
- Voldoende bouwcontrole laten uitvoeren.
Je kan mogelijk de eigendom dat geklassificeerd is als landelijk (casa rurale) willen veranderen in een stedelijke eigendom (casa urbana). Dit kan het geval zijn wanneer je bijvoorbeeld een hoeve koopt die je wenst om te zetten in een vakantiehuis (Hoewel het niet altijd mogelijk is). Indien dit gebeurd is voor de afhandeling, zal de omzetting de belastingsregistratie verlagen. De veranderingskost varieert volgens provincie, vb. van 100 euro tot 300 euro.
Hypotheek Clausule
De meest voorkomende voorwaardelijke clausule geeft weer dat een koper vrijgesteld is van het contract als hij geen hypotheek krijgt. Zelfs al heb je de intentie niet om een hypotheek te verkrijgen (je hoeft geen hypotheek te bekomen, zelfs al wil je er één), geef je recht dan niet op om het toch te doen. Als je je recht opgeeft en je zou later toch een hypotheek nodig hebben maar je geraakt er niet meer aan, zal je je voorschot verliezen. De clausule geeft de volgende gegevens weer: het bedrag, de termijn, intrest (al dan niet overeengekomen met de kredietverstrekker) en de naam van de kredietverstrekker (indien gekend).
Als je geen hypotheek kan krijgen voor het overeengekomen bedrag en termijn, verlies je je voorschot niet. Je moet een aanvraag doen voor de lening binnen een bepaalde termijn na het tekenen van het contract. Ook moet de periode bepaald worden binnen dewelke het verzekerd is.
Kopen via een onderneming
Een eigendom in Italië kopen via een Italiaanse onderneming kan voordelig zijn. Dit is vooral gunstig wanneer er 2 of meer mensen er tussen kopen of wanneer je de Italiaanse erfwetten wilt ontwijken. Wanneer er een aantal buitenlanders samen een woning kopen, kan de Italiaanse onderneming beheert worden door een buitenlandse maatschappij. Zo worden wettelijke conflicten geregeld volgens de lokale wet.
Het belangrijkste voordeel bij het kopen van een eigendom via een onderneming is dat wanneer ze verkocht of nagelaten is, de aandelen overgedragen worden naar de nieuwe eigenaar. Bij de dood van een eigenaar worden de aandelen in de onderneming behandeld als roerende activa en kan ze nagelaten worden in overeenstemming met de woonplaats van de eigenaar. Bewoners hebben geen voordeel aan het bezitten van een Italiaanse woning via een onderneming aangezien de meeste voordelen niet van toepassing zijn. Als je van plan bent om een woning te kopen via een bedrijf, zou de onderneming opgericht moeten zijn vooraleer je het contract tekent aangezien het duurder is om het later te doen.
OVERLEVINGSTIP
Vooraleer je een woning koopt via een onderneming, is het belangrijk om wettelijk advies te vragen. Overweeg ook de voor-en nadelen.