L’atto di cessione (pratica) è il termine legale utilizzato per indicare l’insieme dei documenti necessari all’acquisto e alla vendita di beni immobiliari e del trasferimento degli atti di proprietà.
L’atto di cessione è strettamente controllato dalla legge italiana e può essere completato solo da un notaio professionale ed esperto o da un rappresentante dello stato. Un notaio è il responsabile delle autorità provinciali che si occupa della registrazione dei trasferimenti terrieri e di proprietà al catasto. Un notaio (generalmente sono uomini) deve inoltre seguire un rigoroso codice di condotta ed avere un’assicurazione personale che copra la propria responsabilità professionale e assicurare i clienti contro ogni errore che può essere commesso.
Un notaio non rappresenta né il venditore né l'acquirente, ma il governo italiano ed uno dei suoi compiti principali è quello di assicurare che tutte le tasse vengano pagate al Ministero delle Finanze sul perfezionamento di una vendita. Generalmente un notaio agisce sia per il venditore che per l’acquirente e deve rimanere rigorosamente imparziale, sebbene coloro che acquistano un compratore possa insistere sulla scelta del notaio poiché questi generalmente paga il suo onorario (tariffa). Gli onorari dei notai variano, quindi dovreste controllarli in anticipo.
Non necessariamente un notaio proteggerà od agirà per i vostri interessi, quindi dovreste assumere il vostro proprio avvocato per assicurare che ogni cosa viene svolta con vostra correttamente.
Quando un notaio viene ufficialmente coinvolto nell'acquisto di beni, vi troverete di fronte a due tappe piuttosto importanti.La prima riguarda la firma del compromesso di vendita, in cui la presenza di un notaio non è obbligatoriamente necessaria e la seconda riguarda il completamento cioè la firma del rogito di vendita che deve essere effettuata necessariamente in presenza di un notaio. Il notaio è responsabile che il contratto della vendita sia stipulato correttamente e che il prezzo d’acquisto sia pagato al venditore. È anche testimone della firma del contratto e della prassi della sua registrazione (del nome del nuovo proprietario) al catasto, ed incassa ogni compenso e le tasse dovute. Comunque, il notaio non verificherà né garantirà la compilazione degli atti fatti in un contratto né vi proteggerà contro le frodi.
Non aspettatevi nemmeno che un notaio parli inglese (pochi lo fanno) o un'altra lingua che non sia l’Italiano, o che vi esponga le leggi vigenti riguardanti l'acquisto di una proprietà in Italia. Inoltre, raramente vi evidenzierà i possibili tranelli presenti in un contratto, né vi offrirà consigli o le informazioni richieste.
Il notaio dovrebbe controllare ciò che segue (questo non deve intendersi come una lista definitiva):
Verificare che una proprietà appartenga al venditore come mostrato nel rogito ed elencato al catasto o che egli possegga l’autorità legale di venderla. Il proprietario dovrebbe produrre una copia certificata dell’atto. Le descrizioni della proprietà al catasto e al rogito dovrebbero essere identiche.
Ottenere un certificato che attesti che una vecchia proprietà abbia il certificato di abitabilità.
Ottenere certificati di ispezione per tutti i sistemi elettrici e del gas e delle apparecchiature che devono essere ispezionate annualmente. Questi devono essere uniti all’atto di rogito.
Se state acquistando dei beni culturali, molto presenti in Italia, il notaio dovrebbe controllare se lo Stato desideri esercitare il diritto di prelazione. Il notaio dovrebbe inoltre fare la richiesta per il diritto di procedere alla vendita dopo la firma del contratto preliminare e lo Stato ha 60 giorni per la prelazione. In questo caso, il contratto viene invalidato ed il venditore è obbligato a devolvervi il deposito. Il notaio dovrebbe anche controllare se vi sono delle restrizioni riguardanti l’uso e la possibile futura vendita della proprietà. Dovreste chiedere al vostro avvocato di controllare che siano state fatte entrambe queste cose.
Se è stato apportato qualche lavoro di restauro o qualche modifica ai beni culturali, illegalmente, esso può essere confiscato dallo Stato.
Voi od i vostri avvocati dovreste fare quanto segue:
Controllare che non vi sia alcun diritto di prelazione su una proprietà e che non vi sia alcun piano per costruire qualcosa (per esempio, strade, ferrovia, aereoporti, negozi, fabbriche) che potrebbe negativamente influire sul valore, sul piacere o sull’uso della proprietà.
Contollare se vi sia un piano regolatore nella città od area che possa influire sulla proprietà che voi state pianificando di acquistare.
Controllare se la proprietà è soggetta ad un ordine di acquisto obligatorio. Se voi comprate una casa rurale, essa potrebbe essere soggetta ad un acquisto obligatorio da parte di un agricoltore continguo in conformità alla legge del diritto dell’agricoltore. Questa legge permette agli agricoltori che producono oltre il 70% del loro reddito dall’agricoltura o dall’agroturismo per aumentare la misura della loro proprietà dando a loro il diritto di acquistare i fabbricati adiacenti o la terra fino a 2 anni dopo che è stata venduta. Per evitare questo, potete avere il vostro avvocato che rediga un documento che chiede all’agricoltore di confermare entro 30 giorni se egli intenda esercitare il suo diritto di acquisto. Se l’agricoltore non dichiara la sua intenzione di comprare la terra entro questo periodo, egli automaticamente rinuncia ad ogni diritto di acquistarlo in futuro.
Controllare la servitù di passaggio. La terra può avere una servitù di necessità per un vicino che ha il solo accesso per la vostra terra; questo può essere permanente o rinnovabile.
Assicurarsi che i permessi di costruzione e quelli di pianificazione siano in ordine e che una proprietà sia stata costruita secondo i piani ed i permessi. Ogni modificazione, rinnovamento, estensione od aggiunta (così come una piscina) deve essere inclusa sul progetto ed essere autorizzata. I progetti devono essere controllati per il progetto dal catasto alla terra registrata.
Nei casi in cui una proprietà sia stata ereditata, controllare se ciascun erede sia d’accordo per la vendita. Gli eredi che non sono stati contattati hanno fino a 5 anni per contestare il testamento.
Se una proprietà è stata precedentemente posseduta da una compagnia fallita assicurarsi che il liquidatore non voglia revocare la vendita e rivendicare ciò per i creditori;
Controllare che non vi sia alcun impedimento, per esempio, ipoteca o mutui contro la proprietà o debiti in sospeso. In Italia tutti i debiti non pagati su una proprietà vengono ereditati dal compratore. Se acquistate una proprietà su cui ci sono dei prestiti in sospeso per le tasse, il prestatore o l’autorità locale possiede la prima rivendicazione nella proprietà ed ha il diritto di prenderne possesso e venderla per ripagare il debito. Ogni debito verso una proprietà deve quindi essere chiarito prima che firmate il rogito. Informatevi al municipio cittadino se c’è qualche tassa non pagata così come la tassa di proprietà od altri oneri in sospeso a carico della proprietà.
Accertatevi che non vi sia qualche onere di condominio in sospeso per gli ultimi 5 anni (può essere possibile che il venditore abbia pagato l’ultimo anno ed abbia ignorato i conti precedenti) ed ottenere le fotocopie delle regole di comproprietà e gli ultimi conti del condominio (che dovrebbero mostrare se ce ne siano costi per riparazioni delle quali siete responsabili);
Controllate che siano state saldate tutte le fatture per l’elettricità, l’acqua, il telefono ed il gas per gli ultimi anni. Le ricevute dovrebbero essere fornite dal venditore per tutte le tasse ed i servizi.
Prima di acquistare un terreno, ottenete un certificato dal municipio locale che specifichi che cosa può essere costruito su esso e come la proprietà e la terra può essere usata. E’ importante verificare la misura della casa che può essere costruita sull’appezzamento di terreno e quanto possa essere ingrandita la costruzione esistente.
Se la proprietà rientra come beni culturali, controllare che il notaio abbia fatto le domande necessarie riguardanti i diritti di prelazione e le restrizioni sull’uso o rivendita.
