La maggior parte dei proprietari usa un contratto d’affitto ufficiale standard ( contract, bail) ma potrai trovare anche contratti scritti dai proprietari stessi. Soprattutto in questo secondo caso, prenditi il tuo tempo e leggi attentamente il contratto per vedere se è tutto corretto. Puoi comprare una copia di un contratto d’affitto standard presso un’agenzia immobiliare, così vedrai com’è fatto.
Il contratto deve essere firmato da ambe le parti: il proprietario e l’inquilino. Si dovranno fare 2 copie, una per ognuna delle parti. Un contratto normale dovrà avere:
- Data di inizio e durata del periodo d’affitto
- Uso della proprietà (privato, professionale, misto)
- Costo dell’affitto, oltre ai termini per il pagamento e le revisioni di quest’ultimo
- Spese aggiuntive (lista) e tasse che l’inquilino dovrà pagare al proprietario
- Deposito (se c’è)
- Termini di fine contratto
Periodo d’affitto
I contratti d’affitto durano di solito 3 anni. Durante il periodo del contratto ( durée du contrat) non potranno cacciarti di casa anche se il proprietario volesse vendere la proprietà. I contratti vengono rinnovati automaticamente per altri 3 anni, a meno che il proprietario non ti avverta della fine del contratto con 6 mesi d’anticipo (controlla comunque il tuo contratto poichè i termini e le condizioni variano).
Il periodo della durata del contratto può essere inferiore ai 3 anni ( un bail de courte durée) ma legalmente devono durare come minimo 1 anno. Se la durata del contratto è inferiore ai 3 anni è probabile che il proprietario non voglia affittare la proprietà alla fine del periodo del contratto.
L’inquilino è libero di lasciare l’appartamento quando voglia a patto di avvertire il proprietario con un periodo d’anticipo stipulato nel contratto (di norma, 3 mesi). Per fare ciò, avrai bisogno di scrivere una lettera con avviso di ricevimento ( lettre recommandée avec accusé de réception) e conservarne una copia.
Puoi lasciare l’appartamento prima ma dovrai comunque continuare a pagare l’affitto. Se i rapporti con il proprietario sono buoni e riesci a trovare qualcuno che occupi il tuo posto nella casa, potrai evitare di pagare il periodo di preavviso restante.
Deposito
La maggior parte dei proprietari chiedono un deposito di garanzia ( caution, dépôt de garantie) corrispondente a 2 mesi d’affitto. Non pagare più di questo. Questo deposito ti verrà ridato interamente quando lascerai la casa, a patto che non ci siano danni alla proprietà. Legalmente deve essere devoluto dopo 2 mesi dal momento in cui l’inquilino riconsegna le chiavi.
Alcuni proprietari cercano di fare delle deduzioni dal deposito senza buoni motivi, quindi tieni ben presente che:
- Il deterioramento della casa (tappeti, moquette e pareti) e dei suoi componenti dovuto all’uso quotidiano o al tempo non possono essere considerati danni. Tuttavia, cerca di mantenerli in buono stato durante la tua permanenza, perchè è di tua responsabilità. Dovrai lasciare la casa pulita quando te ne andrai.
- I proprietari dovranno comprovare con fatture le spese da dedurre dal deposito.
- Nel caso in cui tu non sia d’accordo puoi difenderti. Le lamentele possono essere inviate alla Prefettura locale di Polizia o nel DDE ( Direction départamentale de l’équipement), un’agenzia dedicata alle questioni relative all’alloggio. Ricorda però che questo può essere una procedura molto lunga.
- Potrai negoziare le condizioni relative alla data di ritorno del deposito o cerca di pagare con questo gli ultimi mesi d’affitto. Naturalmente, è consigliabile mettere per iscritto qualsiasi altro accordo.
Garanzie
È di uso comune chiedere maggiori garanzie ( garanties), soprattutto se non hai lavoro a tempo pieno o se le tue entrate sono inferiori a 3 volte il costo dell’affitto. Per gli studenti questa garanzia può essere una lettera dei genitori. Sennò, puoi chiedere ad un amico o alla banca che garantiscano per te nel caso non riuscissi a pagare l’affitto: in questo modo loro pagheranno il resto dell’affitto.
Inventario iniziale e finale
In Francia, il documento riguardante l’inventario ( état des lieux) è molto formale ed importante per il cliente. Un inventario va fatto insieme al proprietario nel momento in cui ti trasferisci, per delineare le condizioni dell’appartamento e i contenuti.
La seconda parte dell’ état des lieux va compilata quando lasci l’appartamento. Il proprietario e l’inquilino dovranno firmare 2 copie, ognuno rimane con un’originale. L’inventario può anche essere fatto da una terza persona ( hussier), con un costo per entrambi.
È molto importante controllare tutti i dettagli dell’inventario iniziale. Tutti i problemi, danni e difetti devono essere annotati altrimenti il proprietario può ritenerti responsabile dei danni e tenersi parte o tutto il deposito. Se scopri qualche altro danno hai 1 mese di tempo per avvertire il proprietario ed includerlo nell’inventario iniziale, (nel caso del riscaldamento fino alla prima volta che si usa). In questo caso, invia una lettera al proprietario e assicurati di includere i tuoi commenti.
Gli appartamenti di solito non sono ammobiliati ma se così non è assicurati che i mobili siano presenti nell’inventario e che la loro condizione corrisponda a quella descritta. Se un mobile è descritto come ‘ nouveau’ significa che dev’essere davvero nuovo o da poco inserito. Se non è così, insisti per dargli un altro nome. Controlla che gli apparati elettrici e le istallazioni stiano funzionando correttamente. Non accettare promesse fatte a voce riguardo la riparazione di alcune cose: insisti affinchè venga messo per iscritto o riparato immediatamente. Chiarisci chi pagherà il mantenimento di cose come termosifoni, caldaia, etc. Alcuni proprietari hanno contratti di mantenimento e le quote sono già incluse nel prezzo.
Se vuoi fare dei cambiamenti alla proprietà chiedi al proprietario. Se non lo fai, possono chiederti di rimetterlo com’era originariamente (o te lo tolgono dal deposito).
Spese d’installazione e servizi
A seconda del proprietario, le spese generali ( charges) e di condominio possono o meno essere incluse nell’affitto. Le spese condominiali includono generalmente le spese per il portiere (se c’è), pulizia delle zone comuni, mantenimento generale, uso dell’ascensore, raccolta spazzatura e, a volte, una o più installazioni (acqua, riscaldamento se gestito da un sistema centrale).
Chiedi cosa dovrai pagare personalmente (il riscaldamento può essere molto caro). Di solito, queste spese sono pagate mensilmente e la quantità si basa sul costo dell’anno anteriore + aumento previsto; poi, una volta all’anno (generalmente dicembre/gennaio), viene realizzata una regolamentazione d’accordo con il costo reale dell’anno precedente.
Affitto
L’affitto ( loyer) di solito esclude altre spese ed il deposito, e di norma viene pagato mensilmente ad inizio mese (in anticipo quindi). Secondo la legge francese, l’affitto può aumentare solo una volta l’anno. Le modifiche del contratto devono essere specificate nel contratto stesso. Gli aumenti dell’affitto vengono calcolati in base agli indici del costo di costruzione ( Indice de coût de construction), pubblicato annualmente dal Governo (www.insee.fr ).