Ces lois ont eu l'effet de redonner vie au secteur de la location privé qui était sur le déclin depuis plusieurs décennies.
La majorité des personnes au Royaume Uni ont fait un bénéfice de 5 à 10% (les bénéfices bruts avant impôt) et les prix des propriétés ont augmenté de 25% ou plus en un an. C'est un investissement gagnant-gagnant - aucun système n’arrive à une telle rentabilité - et apparemment sans risques (sauf en cas d'effondrement du marché de l'immobilier). Le mauvais coté de cet investissement est qu'il attire énormément et les acheteurs pour louer (traduction littérale de buy-to-let) ont fait grimper les prix de l'immobilier à un point qui menace tout le marché de l'immobilier.
Cependant depuis fin 2004 les bénéfices liés à la location sont de moins d'un pour cent et beaucoup de landlords à Londres perdaient de l'argent, en plus de voir le capital growth (la valeur de la propriété) stagner. Faites vos comptes de manière intelligente et ne croyez pas les agents qui essayeront de vous convaincre en exagérant les retours sur investissements que vous pourrez faire. Avec les valeurs des propriétés qui stagnent ou qui chutent dans certaines zones, beaucoup d'experts suggèrent qu'il est plus judicieux de placer son argent sur un compte d'épargne que dans la pierre, pour les années qui arrivent. Ce qui pousse certains propriétaires à vendre leurs maisons louées.
Tip: Bien qu’acheter pour louer ressemble à un investissement de rêve, il le faut pas sacrifier ses revenus et se jeter dedans sans y avoir longuement réfléchi.
Où acheter
Il est important d'acheter la bonne propriété au meilleur endroit afin de maximiser à la fois la location et le gain de valeur. Demandez conseil aux agents spécialisés dans la location, letting agents. Ils vous offriront des conseils d'un point de vue neutre, contrairement aux agents immobiliers. Si vous achetez une propriété à louer l'emplacement est important (essayez donc de louer en approche finale d'Heathrow, à moins de 500m des pistes).
Votre meilleure chance de maximiser votre profit est d'acheter une propriété un peu délabrée, et de la réparer (il y a un grand nombre d'émissions de TV dans le pays sur ce sujet). Acheter une grande maison et la convertir en petits appartements peut être extrêmement rentable. Si vous misez tout sur le revenu, alors achetez dans une zone ou les loyers sont élevés, et les prix d'achat sont haut, cependant il se peut que la valeur de la propriété n'augmente pas.
L'achat pour louer a fait que beaucoup de villes britanniques et leurs banlieues sont saturées de propriétés à louer, ce qui permet aux locataires de faire jouer la concurrence. C'est a vous d'éviter de louer dans une rue ou toutes les maisons sont à louer. Egalement avant de louer essayez de déterminer le locataire idéal et regardez si votre cible fréquente les environs, (vous aurez du mal à louer à un worker dans le quartier de Sloane Square). Vous ne devez pas être amoureux de la maison (vous n'allez pas y vivre) mais recherchez ce qui correspondent aux besoins du marché. Essayez d'acheter près des transports en commun (de préférence des trains) et dans une zone ou le taux de chômage est faible.
A qui pouvez vous louer?
La collocation étudiante est un excellent moyen, beaucoup d’étudiants sont motivés par ces expériences de collocation, cependant il y a de grands risques que la maison finisse mal, comme dans le film l'auberge espagnole (si vous ne l'avez pas vu regardez le, vous saurez à peu près a quoi vous attendre). En général les propriétaires préfèrent les actifs, avec un travail stable.
Les maisons plus cossues près des écoles internationales ont souvent des demandes très fortes de la part des étrangers. Si vous lisez cet article c'est que vous êtes francophone, nous vous conseillons de louer aux francophones, car ils seront plus en confiance avec vous, et vous pourrez louer plus cher, c'est l'entreprise qui paye. Les propriétés près de complexes industriels, hôpitaux, bureaux, et universités sont également très demandées. Le marché de la location de bureau, corporate rental market, est toujours rentable, même s'il a un peu baissé début des années 2000. A Londres il représente 30% du marché contre 12 à 6% sur le reste du pays.
Les livres vous disant achetez dans tel ou telles zones, doivent être évités, sauf s'ils sont récents, car les zones changent beaucoup. Mais surtout, tout le monde aura l'information et ce sera la ruée vers ce quartier, il ne vaudra donc plus rien dès sa sortie.
Il est sûrement plus judicieux de rester en alerte, et suivre la 'piste des classifiés' qui montre ou est l'offre. En 2004 les 'hot spot' les points les plus rentables étaient dans le Nord de l'Angleterre, Pays de Galle et Ecosse.
Quoi acheter
Les appartements d'une seule chambre (mais pas les studios) sont les plus simples à louer en ville (les locataires sont très majoritairement célibataires), alors qu'a la campagne il vaut mieux tabler sur une grande maison. Les maisons sont préférables aux appartements si vous souhaitez des locataires sur le long terme. La durée moyenne du séjour dans les appartements est d'environ 6 mois contre une durée de 2 ans et demi pour une maison.
N'achetez pas trop cher, car la location ne couvrira pas le coût. Acheter une maison déjà habitée rapporte en général plus. Les développements neufs sont généralement très chers et le coût du neuf ne peut pas réellement se refléter sur le loyer.
Si vous achetez un appartement, achetez en un qui satisfera les acheteurs potentiels et les locataires, vous aurez ainsi le choix de le vendre pour faire un profit ou le louer. Attention aux immeubles ou la grande majorité des propriétaires est des investisseurs, un ratio 6-40 d'occupants possédant leur habitation et le reste en locataires est un ratio idéal.
Un bon appartement en ville, ou la concurrence est forte, doit généralement être bien équipé, bien décoré et joliment meublé. Les chambres assez grandes pour des lits deux places, bien éclairées et donnant sur la face sud. En ce qui concerne les jardins, en ville préférez quelque chose demandant peu d'entretien (une dalle de béton, fait souvent l'affaire), cependant pour des grands jardins il vous faudra employer un jardinier, on ne peut jamais se fier aux locataires pour le jardinage ou les plantes d'intérieure (investissez dans des cactus).
Tip: Evitez les appartements de poche et les maisons avec de petites pièces communes et des chambres miniatures. Faites en sorte que la propriété soit attrayante. Indiquez aux locataires, dès leur visite, les lieux utiles et agréables, boutiques, pubs, transport, terrains de sport.
Achetez (ou fabriquez) une propriété avec un point de vente qui la met en avant comme un grand salon/ salle à manger, un vrai garage (introuvable en ville ou alors très coûteux), une vue magnifique, un grand jardin (qui peut être partagé), une salle de bain avec jacuzzi... Si vous arrivez à rendre votre maison différente (dans le sens de plus désirable), vous la louerez plus facilement, car les maisons se ressemblent énormément.
Louer pour acheter
Ces dernières années un grand nombre de personnes a loué au lieu de vendre sa maison précédente. Si vous souhaitez faire cela, vous devez vérifier que votre maison à les pré-requis pour louer, et que la location que vous pouvez percevoir correspond à 130% du remboursement de votre emprunt. Vous devez prendre en compte le ré-emprunt pour libérer le dépôt de votre future maison. Le capital gain tax est payable lorsque vous vendez si vous avez loué une propriété pendant 3 ans.
Yield
Le yield sur une propriété est le bénéfice brut sur votre investissement (après déduction des dépenses mais pas des taxes), qui varient en fonction du prix payé pour la propriété et du loyer.
Généralement moins la propriété est chère plus haut sera le yield. Par exemple si vous achetez une propriété pour £100,000 et la louez pour £700 par mois (revenu brut de £8,400 par an), le yield est de 8,4% (8,400 divisé par 100,000 = 0,084 x 100). Si vous achetez une propriété à 200,000 et la louez pour £1,200 (£14,400 / an) votre yield est de 7,2% par an. C'est pour vous montrer que les yields sont plus importants sur les propriétés pas chères et qu'ils ne prennent pas en compte les coûts.
Les coûts incluent les frais d'achat, les meubles, la décoration, les services, location du terrain, assurance, frais d'agents, femmes de ménages... mais pas vos payements d'emprunts, par exemple ces derniers doivent être déduits de votre revenu brut pour calculer le revenu net et le yield. Par exemple, si vous achetez une propriété à £200,000, si elle vous rapporte £15,000 et vous coûte £5,000 à amortir alors votre revenu net est de £10,000. Votre Yield Net est donc £10,000 divisé par £ 200,000 ce qui vous fait 5%. Mais vous n'avez toujours pas payé les taxes. Le Yield se calcule avec la valeur actuelle de la propriété sur le marché.
Tip: C'est important de savoir quel yield vous pouvez espérer avoir avant de s'embarquer dans ce genre d'achat.
Les yields au Royaume Uni peuvent varier de moins de 5% jusqu'a 15% ou plus. En 2004 les Yields ont été historiquement bas, avec les retours sur investissements très faibles dans le secteur de Londres, alors que dans le nord les yields ont atteint 10% (la moyenne était de 5%). Les loyers ont baissé ces dernières années alors que les prix de l'immobilier ont augmenté, bien que cela se soit stabilisé. (Du fait du faible retour sur les propriétés résidentielles, les investisseurs se sont tournés vers les locations de bureaux)
Acheter pour louer n'est pas une bonne idée si votre loyer maximum couvre à peine votre emprunt et que vous avez peu d'autres sources de revenues et vous dépendez à 100% de la location. Cependant vous pouvez toujours louer et voir et vendre vite en faisant un petit bénéfice.
Attention – Dans le sud de l'Angleterre (surtout à Londres) beaucoup de loueurs avaient des problèmes pour attirer des locataires, de ce fait les prix ont baissé.
Financements
Les financements sont relativement faciles à obtenir, avec des taux d'intérêts d'environ 1% plus chers que les autres prêts immobiliers. Les fixed rate, interest only mortgage sont les préférés des investisseurs d'achats pour louer, étant donné qu'ils permettent de maintenir un loyer compétitif, et de garder un œil sur le gain de valeur de la maison.
La majorité des loueurs va emprunter un maximum de 75 à 80% de la valeur des propriétés, bien qu'il soit fortement conseillé de ne pas emprunter plus de 60%. Vous aurez besoin d'argent pour l'entretien, les réparations, la maintenance. Les experts déconseillent de louer si vous comptez que sur la location, bien que cela dépende des payements de l'emprunt.
Evaluer le loyer
Vous devez établir un loyer réaliste, qui correspond aux propriétés dans le coin, et permet d'attirer vos cibles, mais aussi d'avoir un excellent retour sur investissement. La méthode la plus économe est de comparer les prix proposés dans les petites annonces. Vous pouvez demander à un agent de s'en occuper pour vous, de trouver le prix idéal, et les locataires. Soyez flexibles, et n'hésitez pas si vous avez un excellent locataire en vue, qui compte s'installer sur le long terme, et payer des frais d'agents lorsqu'il y a peu de locataires. Beaucoup de loueurs fixent leurs loyers en dessous du marché et les augmentent peu. Ils évitent ainsi les périodes de vide et gardent plus longtemps leurs locataires.
Si vous avez une longue location minimum 12 mois et qu'elle est dans un bon quartier, alors vous pourrez compter gagner entre 45 et 50 semaines de locations, si le quartier est saturé comptez l'équivalent de 40 semaines ou moins.
Il est souvent plus judicieux de baisser le prix de sa location que le l'avoir vide. Par exemple si votre loyer est de £800 par mois et votre propriété est vide pendant plusieurs mois, il serait plus judicieux de réduire le loyer à £700 et ne pas perdre de temps. Cela vous fait gagner £8,400 contre £8000, et vous évite le stress du vide laissé par le départ du locataire. Un vide d'un mois équivaut à une perte sèche de 8,3% du loyer annuel.
En général, votre revenu doit couvrir les mensualités de l’emprunt plus 25 à 50%. Vous devez payer des taxes sur les revenus de la location, mais vous pouvez déduire le remboursement de l'emprunt, avant de payer des taxes sur les bénéfices.
Les locataires payent un mois de loyer à l'avance plus un dépôt de 4 à 6 semaines, qui est géré par un agent (dans le cas où vous en avez prix un), dans un compte bloqué. L'inventaire peut être géré par un inventory clerk et signé par le locataire (ce qui évitera toutes disputes). L'usure (Wear and tear) est prise en compte, mais la casse, les dommages et les objets manquant sont déduis du dépôt à la fin de la location. Certains propriétaires font payer l'usure directement, mais certains prennent cela comme une invitation à saccager l'habitation.
Une propriété doit être propre lorsqu'elle est propre et le contrat stipule que cela peut être fait de manière personnelle. Certains, propriétaire utilisent le dépôt pour la faire nettoyer, sous prétexte que l'endroit était sale. Même une troisième partie qui détiendrait le dépôt ne protège pasles locataires, puisqu'ils doivent croire le propriétaire, et font ce qu'il dit (sauf si c'est géré par un avocat). Les locataires payent en général les services comme le gaz, eau, téléphone, télévision et impôts locaux.
Coûts
Lorsque vous calculez votre budget, n'oubliez pas de prendre en compte tous vos coûts comme les mensualités du prêt, les frais d'agence et de gestion, dans le cas d'un leasehold le terrain, timbres fiscaux, la publicité...
Cet article est extrait de « Buying, selling & letting property (UK) »