1. Un processus d'achat en 3 étapes
- La phase d'investigation: L'acheteur ou l'investisseur doit préparer des recherches sur le secteur immobilier afin de choisir le bien qui correspond à ses attentes. Sachez que cette étape est la seule étape dans laquelle l'acheteur détient un pouvoir de décision et de mobilité conséquent. Il est conseillé de faire appel à un agent immobilier ou une entreprise dans l'optique de gagner du temps dans le processus et ne pas perdre de l'argent.
- La phase technique: Cette étape fait intervenir un agent immobilier et/ou un avocat afin de couvrir tous les aspects juridiques et administratifs de l'acquisition d'un bien immobilier: licences, dettes de propriété...
- La phase légale: la dernière étape est la partie légale du processus d'achat, dans laquelle vous ne pouvez pas réellement intervenir, à moins d'être un avocat.
2. Timing
Depuis 2012, l'état de l'immobilier espagnol dépend principalement des investisseurs privés plutôt que des banques. En effet, les propriétés situées dans des endroits privilégiés ont tendance à être détenues par ces investisseurs privés qui essayeront de garder ces biens le plus longtemps possible plutôt que de les revendre.
Ces investisseurs privés sont prêts à payer des mensualités d'emprunt importantes sur ces propriétés exceptionnelles. Cependant, si la crise économique persiste et que les investisseurs ne peuvent plus couvrir le remboursement de l'emprunt alors ils seront poussés à vendre et on fera face à une réouverture du marché immobilier. Néanmoins, cette situation financière difficile peut toutefois faire apparaître sur le marché de nouveaux biens, soit car ceux-ci seront vendus directement par les investisseurs privés aux particuliers, soit car les banques procéderont au rachat de ces biens.
3. Assister au salon de l'immobilier
Sur ces salons, les vendeurs sont prêts à considérer des offres d'achat directes. Lors de ces événements, les participants proposent souvent des offres avantageuses pour les visiteurs prêts à acheter. Considérez ces salons comme des opportunités de commencer votre aventure. Sachez que de nombreux agents et promoteurs immobiliers sont basés à Murcia, Alicante et Valencia, c'est pourquoi ils vous proposerons des offres principalement dan ces régions.
4. Si vous êtes un mordu d'internet
Lisez les journaux locaux ainsi que les portails immobiliers en ligne dans le but de trouver de bonnes affaires. Par exemple, vous pourriez trouver un appartement T2 sur le bord de mer de Torrevieja pour 58K€ dans le journal local d'Alicante.
5. Argent
Si vous achetez un bien auprès d'une banque, vous pourriez obtenir un prêt hypothécaire entre 80% et 100%. Cependant, si vous achetez auprès d'un investisseur privé ou d'un promoteur immobilier, il est fort probable que le prêt hypothécaire soit seulement dans les alentours de 60%. En effet, les banques espagnoles essayent de financer elles mêmes leurs propres portefeuilles immobiliers.
6. Les offres immobilières peuvent également provenir de promoteurs
En effet, cela vient du fait que les portefeuilles immobiliers sont souvent mis en avant par des agents locaux. Les promoteurs immobiliers travaillent sous une pression importante, c'est pourquoi vous avez de nombreuses chances de sécuriser votre proposition d'achat en termes de prix, de localisation, de qualité et spécificités.
7. Sécuriser votre offre: la location avec option d'achat
En développant un réseau local d'agents, vous rencontrerez des propriétaires qui ont définitivement besoin d'argent et qui cherchent donc à vendre au plus vite. Il existera alors deux options possibles:
a) Négocier le plus petit prix de vente possible afin de sécuriser votre offre,
b) Ou payer une caution en liquide afin de réserver le bien immobilier. Dans ce cas, vous deviendriez le locataire à condition de payer le prêt du bien.
8. Demander une baisse de 20%
C'est un bon début lorsque vous négociez directement avec le vendeur.
Une baisse de 20% de la proposition d'achat, peut être un moyen de garantir le bien immobilier. Cependant, il ne faut pas oublier de prouver votre sérieux et le fait que vous êtes prêt à acheter rapidement. Toute réduction de plus de 10% est généralement une belle réussite si l'on considère le climat actuel du marché.
9. Ventes aux enchères
Les ventes aux enchères sont d'autres opportunités de faire de bonnes affaires, mais il est souvent difficile de réussir lorsque nous sommes un simple particulier. Le bureau impliqué (administration, frais juridiques, temps d'appel d'offre, etc) ne peut pas garantir l'attractivité de toutes les offres.
Cependant, les ventes aux enchères peuvent être appropriées pour les investisseurs privés qui sont plutôt à la recherche des bonnes affaires et non de l'emplacement du logement, contrairement aux particuliers. De plus, les professionnels des ventes aux enchères profitent du fait que les banques détiennent déjà de nombreux biens immobiliers et qu'ils puissent acquérir des biens avec des réductions importantes allant jusqu’à 50%. Les réductions sont même plus élevées dans certains cas. Par contre, même s’il existe une réduction importante avec cet achat, l’État récupérera la différence lorsque ces professionnels doivent réclamer leurs impôts.
10. Acheter à un propriétaire avant le début de la vente aux enchères
La dernière alternative est d'acheter la propriété avant que la vente aux enchères est lieue. Le pouvoir de négociation est faible car si la vente ne s’établit pas rapidement alors le bien deviendra la propriété de la justice.