Cuántas más investigaciones hagas antes de comprar, mejor. En tus búsquedas incluye información relevante de gente que ya vivió allí, pues seguramente te digan lo que hay de bueno y de malo.
Aunque pasa mucho, confundir unas vacaciones con la compra de una propiedad no es aconsejable,ya que la gente decide de mala manera y sus mentes están más pensando en jugar que en cosas serias.
Algunas personas cometen errores garrafales, incluso catastróficos cuando compran una casa, normalmente porque no han buscado lo suficiente o porque tienen mucha prisa (normalmente se presionan a sí mismos con ideas de comprar una casa en una semana o en un tiempo limitado).
Publicaciones y exhibiciones
Las exhibiciones de propiedades son normales en España, y están siendo cada día más frecuentes con los que quieren comprar casas ya que hace la búsqueda más fácil. Aún así, lo más seguro es que tengas que pagar una cantidad por los servicios de admisión.
Outbound Publishing (1 Commercial Road, Eastbourne, East Sussex BN21 3XQ, 01323-726040, www.outboundpublishing.com ) publica “Inmobiliarias en el Mundo”, una publicación trimestral que contiene muchas ofertas inmobiliarias para vender en España (y otros países). Algunas viviendas también pueden publicarse en periódicos y revistas de España y del extranjero.
Consejos e información
Una fuente muy práctica de información para extranjeros que deseen comprar una vivienda es “Ciudadanos Europeos”, Apartado de Correos 418, 03590 Altea (Alicante), 966-880 798, www.c-euro.org ). Ciudadanos Europeos ofrece mucha información en forma de fichas muy útiles (y gratuitas) sobre varios aspectos de la compra de una vivienda en España, incluyendo cómo comprar una casa, los procesos a seguir y las herencias. Los miembros de Ciudadanos Europeos se benefician además de valiosas informaciones adicionales que incluyen notificaciones sobre propiedades o ayudas para que consigas a una agente o abogado. Su inscripción cuesta 80 euros el primer año y 60 euros los demás.
Otra fuente de información valiosa es la website “Spanish Property Insight” (www.spanishpropertyinsight.com ) que nos dará información actualizada sobre el mercado inmobiliario y buenos recursos.
Este capítulo está hecho para que te ayude a decidir qué tipo de casa quieres comprar y que evites los problemas (mira abajo). Contiene además información sobre alquilar, agentes inmobiliarios, coste de las propiedades, gastos, comprar una reventa o una casa nueva, una propiedad confiscada, intercambios y casas compartidas, residencias de ancianos, comprar sólo para invertir, inspecciones y estudios, renovaciones y restauraciones y cómo construir tu primera casa.
Evitando problemas
Los problemas asociados a la compra de inmobiliarias en el extranjero han sido resaltadas durante todas esta década o más, ya que en casi todos los países el mercado inmobiliario ha crecido para luego parar y volver a caer en picado. Desde una visión legalista, España no es uno de los lugares más seguros para comprar una casa, aunque los compradores tienen muchas protecciones legales de su parte. En las últimas décadas, comprar una vivienda en España ha sido sujeto de publicidad que la ha contaminado, tanto a nivel internacional como a nivel interno. ¡Algunas personas han ido más lejos y han aconsejado a los extranjeros que no compren en España! De todas maneras, aunque los peligros no deben ser ignorados, comprar una propiedad en España no es necesariamente una apuesta segura.
Hay más de dos millones de propietarios extranjeros en España y muchos millones de propietarios españoles. La mayor parte de ellos están contentos con sus adquisiciones y han encontrado pocos o ningún problema en la compra de sus casas. Ten esto en cuenta cuando escuches cosas malas o leas historias de horror concernientes al mercado inmobiliario en España. No hemos resaltado los posibles peligros para que desfallezcas de tu empeño en la búsqueda, sino simplemente para que te asegures de comprar algo con los ojos abiertos y para que no tengas luego problemas- muchos extranjeros cometen el error de elegir mal y luego se lamentan. Si quieres comprar en España, apuesta al máximo: ¡si no harías algo en tu país natal, tampoco lo hagas en España!
Asesoramiento jurídico
Por mucho que digamos que lo importante que es conseguir un asesor inmobiliario o experto independiente, no podremos nunca enfatizar suficientemente bien lo importante que es en realidad.
Consejo: Nunca firmes nada ni entregues algún dinero hasta que no hayas buscado asesoramiento legal en un idioma en el que tengas fluidez, de un asesor experto en derecho inmobiliario.
Si no estás preparado para hacer esto, ¡entonces no pienses en comprar una vivienda! Un 80% de los compradores lo hacen sin tener asesoramiento legal. La mayoría de la gente que pasa por problemas es porque no han contratado a un asesor, y los que contratan el servicio, lo hacen, en general, después de que hayan pago o firmado el contrato (o cuando se encuentran con problemas).
La cantidad a pagar es relativamente pequeña comparada con la satisfacción de que tu compra sea un éxito y no tengas quejas luego. Intentar ahorrarte ese dinero te puede llegar a costarte diez o cien mil euros más o menos. Aún así, ten cuidado a quién contratas, ya que algunos abogados son peor que la solución (los precios desorbitados también pueden llegar a ser un problema).
No escojas a un abogado al azar, sino aquel del que te hayan hablado y en el que confíes.
Hay mucha gente que puede llamarse abogado (generalmente los agentes inmobiliarios o los auditores), aunque esto sea ilegal y te deje sin protección de ningún tipo si algo va mal.
Deberías comprobar que el abogado es una miembro de la asociación de abogados provinciales (Colegio de Abogados)- es obligatorio ser miembro y todas las personas tienen cubierta la seguridad social. Puedes contactar rápidamente con la asociación dando el nombre del abogado.
Los únicos profesionales que están legalmente capacitados y permitidos para dar asesoramiento legal en España son los abogados y tú deberías aceptar sólo los consejos que provengan de ellos. Algunos agentes inmobiliarios te intentarán disuadir de que contrates a un abogado y que realmente no es necesario, ya que ellos supuestamente son suficientemente expertos en la materia.
Otros agentes inmobiliarios te dirán que utilices a sus abogados, que normalmente representarán el beneficio y el interés de los vendedores, así que es mejor utilizar un abogado independiente propio.
No utilices el mismo que el vendedor, aunque te ahorre algún dinero, ya que esta persona estará preocupada por el vendedor y no el comprador (¡que eres tú!).
Aunque te parezca un gasto innecesario y muy caro, no deberías comprar sin un abogado, y en cualquier caso, los honorarios de un abogado sólo son una parte de la comisión que se lleva al final el agente inmobiliario.
Gestores
Un gestor es un agente oficial licenciado por el gobierno de España para que actúe entre tú y la burocracia. No hace falta que contrates a un gestor, pero si no lo haces deberías de hablar perfectamente español (o tener a un traductor), tener paciencia ilimitada y mucha resistencia y ganas, ya que la cantidad de tiempo que invertirás en esto será como la escalada a una montaña llena de rocas.Los honorarios del gestor no son muy caros en general. El trabajo que hagan puede depender del gestor, ya que algunos no dan resultados muy profesionales.
Contratando a profesionales
Hay profesionales que hablan inglés y otros idiomas en muchas áreas de España y muchos profesionales extranjeros (como arquitectos, constructores y estudiosos) que ejercen aquí. A pesar de ello, no asumas que trabajar con un compatriota te ganará algo en el trato, o te hará mejor el trabajo que un español (normalmente los hechos comprueban que el mejor trato lo conseguirá un español). Es de sabios pedir las credenciales de los profesionales que contrates, independientemente de la nacionalidad.
No confíes nunca en alguien con mucho interés en venderte un bien inmueble, alguien como una inmobiliaria o un agente inmobiliario. Evita los agentes que parezcan fraudulentos y los que hagan tratos fuera de la ley- por ejemplo, alguien a quien conozcas en el bar- ¡ya que tratar con ellos te puede llevar a un infarto y eso podría ser un problema!
Problemas
Entre muchos de los problemas que se encuentran los compradores están los bienes inmobiliarios sin un título legal; las propiedades construidas sin permisos legales; los inmuebles vendidos que sean objecto de embargo; inmuebles vendidos con hechos falsificados; inmuebles a los que les faltan partes de la infraestructura; inmobiliarias que hayan quebrado; los préstamos a las inmobiliarias siendo no liquidados después de su terminación; hipotecas no liquidadas del propietario anterior; desaparición de los intermediarios que tienen los procedimientos de venta; precios exagerados por parte de los vendedores (particularmente cuando venden a extranjero); inmuebles vendidos a una o más persona e incluso propiedades que ni siquiera existen.
Por otro lado, los compradores deben aceptar su parte de responsabilidad y culpa. Es algo común en España que los compradores extranjeros juegan a las casitas, se olvidan lo que está en juego y toman decisiones totalmente irresponsables, tales como (en ocasiones) dar a un agente inmobiliario el total del valor de la casa al agente inmobiliario sin tener ninguna seguridad. ¡En estos casos no nos sorprenden que hayan hechos fraudulentos!
En el pasado, muchos bienes inmuebles se construían sin permisos, o eran construidos de manera diferente a los planes iniciales , o construidos en zonas las cuales no estaban permitidas para esas construcciones. Incluso cuando la licencia de construcción era obtenida, las inmobiliarias a menudo construían más casas de las que habían sido aprobadas en el plan inicial. Se utiliza un sistema para intentar legalizar estas construcciones. Se hace a través de los municipios los cuales multan a la construcción. En muchos casos si los emplazamientos son totalmente inadecuados o las extensiones son demasiado problemáticas, esas construcciones se demuelen.
En algunos casos, áreas de construcción han sido recatalogadas como zonas verdes después de que los planes de construcción se aprobasen y ya las viviendas estuviesen construidas. Lo que quiere decir, que todos se había hecho ilegalmente. En la mayoría de los casos, los propietarios de las casas eran sólo inocentes personan y recibían irrisorias compensaciones, mientras que los estafadores se iban con el dinero. Algunos municipios se hicieron los locos (o incluso se involucraban) en la construcción ilegal y entonces gravaban a los propietarios para mejorar las infraestructuras ( por ejemplo: carreteras, alcantarillado, agua) que supuestamente ya estaba pagado en el importe de compra de las respectivas casas. Los oficiales locales tienen poderes dictatoriales en la planificación, y algunos municipios tratan a las víctimas de fraudes o inmobiliarias como criminales.
Errores
Errores comunes de los compradores:
- Comprar una vivienda en una mal área (¡alquila primero!)
- Comprar una casa que luego será difícil venderla.
- Comprar una vivienda para renovarla y luego desestimar los costes de la restauración
- No hacer un estudio del estado de la casa si la vivienda es vieja
- No contratar asesoramiento legal
- No incluir las condiciones generales en el contrato
- Comprar la vivienda para hacer negocios, ej: para un restaurante, y luego ser demasiado optimista sobre las ganancias y tener que pagar la hipoteca.
Es una práctica común el declarar un precio más bajo en la escritura del que se paga realmente, aunque no quieras declarar un precio muy bajo. Comprueba todo antes del contrato de compraventa y más tarde antes de firmar el contrato final.
Si vas al juzgado por un tema inmobiliario ten por seguro que tardarás años en resolverlo, e incluso así, puede ser que no recibas absolutamente nada.
Subrogación
Una de las leyes de las que debes de saber es la ley de la subrogación, en la cual las deudas de la vivienda, las hipotecas, los impuestos locales e impuestos por comunidad, son asumidas cuando se compra una propiedad y por tanto, será el nuevo comprador quien se haga cargo de ello.
Esto es una invitación a los vendedores fraudulentos o estafadores para coger el dinero y salir corriendo. Una posibilidad es que mires que deudas están relacionadas con la propiedad que vas a comprar. Esto debería de hacerlo tu asesor legal o el notario cuando vayas a firmar el contrato preliminar, y otra vez se tendría que hacer antes de firmar el contrato final. Aún así, el sistema no está tan cerrado y pueden haber problemas. El notario debería obtener siempre información actualizada en cuanto a la propiedad y sus registros (Registro de la propiedad), al menos el último día en el que se cierra el contrato.
Plan de compra
Pueden surgir muchos problemas cuando se plantea el plan de compra, por ejemplo: propiedades no construidas o simplemente una casa dentro de una urbanización que todavía no haya sido construida. Debido a estos problemas que pueden surgir, tales como la dificultad de asegurarte que lo que firmas es lo que conseguirás y que la inmobiliaria es legal, sera y no está en quiebra, algunos expertos aconsejan no comprar casas si no están totalmente construidas. De todos modos, esto no es significa que sea necesariamente práctico, porque en el mercado inmobiliario encontrar viviendas en zonas en expansión llega a ser muy difícil. De hecho conviene recordar que aunque hay mucha gente contenta con viviendas nuevas, los procesos consumen generalmente más tiempo y son más estresantes que comprar una vivienda que se está revendiendo.
Un bien inmobiliario finalizado, es una vivienda ya construida y que tiene todos los detalles incluidos (tienes que confirmar que esto sea así), los servicios comunitarios están en funcionamiento, y todas las infraestructuras tales como carreteras, parkings, agua, alcantarillado, electricidad, luces externas y linea telefónica están en su sitio. Un constructor debe dar a los compradores el plan de compra a través de abonos de cada tramo complementado con una garantía de los que hacen las casas o una garantía cuando las construcciones se terminen (por el banco). Esto último protegería de que los constructores cayesen en bancarrota antes de terminar la vivienda.
Aún así, algunos constructores se “olvidan” de contratar un seguro, ¡e incluso algunos han sido falsificados!
Compra de terrenos
Antes de comprar terrenos, asegúrate de que tiene el permiso de construcción o si es posible que lo puedas conseguir si no. No creas a la primera al vendedor, sino hazlo parte de las condiciones de compra.
Tómate tu tiempo
Mucha gente ha salido muy malparada por precipitarse en sus decisiones y compras, ya que lo han hecho sin consideración y sin cuidar mucho los detalles. Es muy fácil enamorarse en una vivienda cuando se está contento, al sol, y luego firmar un contrato sin darle demasiadas vueltas. Pero, si no estás del todo seguro, no te precipites y hagas una elección rápida. Ej.:no te metas presión pensando que alguien vendrá mañana y se llevarán esa casa, o que el precio va a subir de un día para otro.
Tómate tu tiempo y haz cálculos económicos sobre todo lo que tendrás que invertir y si está dentro de tus posibilidades reales. Mucha gente cae en la trampa tentados por un pequeño pago inicial para luego darse cuenta que la suma total a la que asciende la vivienda es demasiado cara.
Aunque mucha gente sueñe con tener su residencia en España, es vital que hagas tus deberes y evites a los señores que te intenten tomar el pelo diciéndote que sus casas son las casas de tus sueños.
Legislación
Las autoridades españolas han advertido que hay muchos fraudes y muchos problemas cuando los extranjeros intentan comprar propiedades en España. Aunque esto ya ha sido confirmado, los cambios en las leyes son terriblemente lentos y requieren mucho tiempo. En la última década, los cambios han sido la inclusión de controles más exhaustivos en la planificación, layes más estrictas concernientes a materias urbanísticas, comprobaciones obligatorias por los notarios y nuevas reglas que piden a las inmobiliarias garantías financiera antes de empezar a construir. Nuevas regulaciones que conciernen a la construcción cerca de la costa y anillos verdad han pasado y mejorado,además de introducir clausulas del volumen que esas zonas deben de tener.
Aunque después de todo esto, las infracciones siguen ocurriendo, generalmente son castigadas mucho más. De todos modos los juicios de gente, inmobiliarias, constructores corruptos o incompetentes son muy raras de encontrar. Aunque las cosas hayan mejorado, todavía la gente que se dedica a esto sabe dar las vueltas necesarias para salir lo mejor posible y hacer el mejor negocio posible.
Fraudes
En línea con el cumplimiento español a las directivas dictadas por la Unión Europea en un intento de reducir el mercado negro inmobiliario (uno de los más grandes en toda Europa), nuevas reglas acerca del blanqueo de dinero (particularmente en lo referido a bienes inmobiliarios) se introdujeron en el 2003. Por esta ley, cualquier profesional que se vea envuelto en una transacción inmobiliaria (ej.: abogados, notarios, banqueros, asesores fiscales...) están obligados a informar cualquier actividad sospechosa de sus clientes a la oficina fiscal.
Las actividades sospechosas incluyen transacciones de grandes sumas de dinero, hacer trampas declarando un precio de una propiedad, el impago o la evasión de las ganancias, o usar una compañía española para comprar un bien inmueble. Esta ley está básicamente centrada en paliar los blanqueamientos de dinero, ya que en casi todas las ventas de inmuebles es un problema bastante común- no te sorprendas si tu abogado pone pegas a que tu quieras poner el precio fijo de una propiedad.
Regulaciones Urbanísticas en Valencia
La ”Ley Reguladora de Actividad Urbanística/LRAU” publicada en 1994 en la comunidad autónoma de Valencia es una disputa muy aireada que se centra en las inmobiliarias contra centenas de propietarios, que son obligados a pagar sumas cuantiosas de dinero para cubrir infraestructura que no “estaba cubierta” cuando compraron sus casas. Si los propietarios no pagan o no pueden pagar, las inmobiliarias pueden tomar el terreno otra vez y pagarles una compensación (lo que equivaldría a una fracción del precio de ese terreno en el mercado inmobiliario).
Cuando se publicó en 1994, el objetivo de la LRAU era promover el desarrollo urbanístico en las regiones donde había problemas con los terratenientes y no participaban en planes inmobiliarios. Como resultado, los pueblos y ciudades no se podían expandir o construir casas de bajo coste o servicios públicos básicos. Después de la LRAU, los terratenientes participaban en los proyectos de las inmobiliarias apoyados por dos juntas que pagarían las contribuciones necesarias para construir también las carreteras, los caminos, y los suministros esenciales como son el agua, la electricidad, la línea telefónica, etc. En Valencia, la LRAU fue de maravilla y la ciudad y los suburbios se beneficiaron de éstos nuevos desarrollos a través de zonas verdes y más servicios públicos tales como escuelas u hospitales.
Los controles en la ciudades y sus exteriores han sido muy estrictos y el desarrollo urbanístico muy regulado. Aún así, en otras partes de la región particularmente Costa Blanca, la LRAU se ha visto varias veces infringida por autoridades locales corruptas e inmobiliarias que hacen grandes beneficios desarrollando zonas urbanísticas en áreas rurales. La mayoría de los planes de desarrollo en este área aunque tengan que pasar bajo el marco de la LRAU, salen con poco o ningún beneficio.
Muchos propietarios, españoles o extranjeros, de viviendas semi-rurales o rurales son afectados por la LRAU, particularmente ahora que las inmobiliarias tienen más tierras y terrenos separados de la costa donde generalmente hay escasez de viviendas. Como resultado de esto, muchos propietarios tienen que pagar grandes sumas de dinero (que pueden llegar a los €75,000) o son forzados a vender sus viviendas. La LRAU ha sido puesto en entredicho ante el Tribunal constitucional Español, como algo por lo que delitos en derechos humanos se han cometido. Sin embargo, el tribunal todavía no se ha pronunciado.
Este tema ha sido recuperado por la Corte de Justicia Europea y la Unión Europea ha abierto un caso contra el gobierno español. Después del informe del Parlamento Europeo del 2005 condenando a la LRAU y demandando una compensación para las víctimas y un memorándum de los proyectos de la LRAU, el gobierno de Valencia publicó una nueva ley: Ley Urbanística Valenciana/ LUV.
Esta ley intentaba ser una mejora de la anterior ley, pero las grupos de oposición y los expertos legales proclamaron que el LUV era solamente una nueva excusa para seguir con las mismas prácticas fraudulentas, algo que pasará más tarde o temprano.
Mientras tanto y hasta que no haya una regla que regule a la LRAU, es mejor que no compres terrenos rurales o semi-rurales en Valencia sino es con gente experta y asesores legales a tu lado. >También abogados valen. LaLRAU afecta sólo a las propiedades que se harían más tarde, no a las que ya están construidas. Más información sobre esta temática puede ser encontrada en ‘Abusos Urbanísticos No’ en la website www.abusos-no.org ).
Terrenos rurales en Andalucía
En Diciembre del 2002, las autoridades regionales de Andalucía pasaron una nueva ley que afectaba a casi todas las construcciones en la mayoría de las regiones rurales de Andalucía en un intento de conservar la flora y fauna de algunas áreas típicas andaluzas y también las zonas costeras. Con este ley ahora es extremadamente difícil encontrar un emplazamiento para construir en un ambiente rural ( se les llama parcelas rústicas o parcelas no urbanizables) a menos que los terrenos ya tengan ruinas o casas en él, o quieras emplear esas tierras en agricultura.
La Andalucía rural es muy conocida en este momento porque muchos extranjeros compradores encuentran los bienes inmobiliarios demasiado caros en la costa y entonces buscan en sitios más tranquilos. De todos modos, muchos extranjeros que compran terrenos en el interior han sido atrapados bajo esta nueva legislación y hay muchas historias y casos de extranjeros que no pueden hacer nada con los terrenos que compraron-excepto disfrutar de las vistas. En algunos casos los extranjeros que compran los terrenos hace muchos años se encuentran que sus licencias y permisos de construcción, bajo éste ley, quedan anuladas.
Algunos agentes y propietarios te dirán que las autoridades locales no imponen ningún tipo de regulación o regla, pero que sí que parece que se toman la ley en serio. Las construcciones en áreas rurales son generalmente paradas por las autoridades locales . Además hay helicópteros de policía que escanean las áreas detectando cualquier tipo de irregularidad. Los proyectos ilegales son entonces abandonados o demolidos (costando a los propietarios millones), ya que es imposible pagar una multa y seguir construyendo.
Aunque hay alguna excepción que otra, éstas son difíciles de encontrar. Por ejemplo si pretendes construirte una casa y vivir de las ganancias que salgan de la agricultura que produzcas en ese tierras si se acepta, aunque debes de probarlo. Incluso si quieres comprar un terreno en el que ya hay una ruina o una construcción el permiso para seguir construyendo o el de restaurar las ruinas no es necesariamente dado. Y no hablemos ya de construir una piscina o un garaje.
Evita estos terrenos rurales a menos que tengas una confirmación oficial escrita que acredite lo que puedes o no hacer ( es preferible si este papel viene dado por las autoridades regionales). No te hagas ilusiones ni creas a pies juntillas lo que los antiguos propietarios te digan, o lo que los agentes inmobiliarios te cuenten de que puedes conseguir un permiso de construcción. Comprueba las cosas tú mismo, contrata a un abogado o asesor legal para que él también compruebe por tí. Si hay alguna duda de si puedes o no construir, mira las parcelas de al lado.
Esta ley afecta solamente a sitios rurales interiores y no tiene nada que ver con la clase urbana.
Este artículo es un extracto de “Comprando casa en España”.