Der erste Schritt beim Kaufen von Immobilien in Frankreich ist das Unterschreiben eines Vertrages. Der notaire ist dafür verantwortlich, dass der Vertrag korrekt verfasst wird und der Preis an den Verkäufer bezahlt wird.
Der notaire überprüft oder garantiert nicht, dass die Angaben des Käufers im Vertrag wahrheitsgemäß sind und schützt Sie nicht vor Betrug.
Es gibt eine Reihe von Vorverträgen, die untescheiden, ob Sie eine Immobilie in Form eines Gebäudes oder nur ein Grundstück kaufen.
Es gibt eine ganze Reihe von Vorverträgen (normalerweise contrat de vente oder contrat de vent sous clauses suspensives genannt, wenn es vorbehaltsklauseln gibt) für den Kauf einer Immobilie:
Abgesehen vom compromis de vente bieten die Kaufverträge wenig Schutz für Käufer und sollten vermieden werden. Möglicherweise steht Ihnen allerdings nicht frei, zu entscheiden, welche Vertragsart zur Anwendung kommt. Das hängt von den Maklern und den notaires ab, die für gewöhnlich ihre eigenen vorgedruckten Verträge benutzen, obwohl alle Verträge einem hohen Standarddesign folgen sollten. Manche Makler oder notaires bieten auch englische Übersetzungen der Verträge an, wobei diese oft so schlecht wie irreführend sind. Sie sollten sichergehen, dass Sie jede Klausel im Vorvertrag verstehen.
Sie sollten eine Kopie des Vorvertrages erhalten, die von Ihnen und dem Verkäufer unterzeichnet wurde, mit dem Hinweis, dass sie eine siebentägige First haben, den Vertrag ohne anfallende Kosten zu kündigen. Wenn Sie kündigen, müssen Sie dem notaire schreiben, am besten per Einschreiben (lettre recommandée). Ihre Kündigung ist nur gültig, wenn Sie den Brief innerhalb der Frist aufgeben. Wenn Sie eine Kaution bezahlt haben, müssen Sie diese binnen 21 Tagen ab dem Zeitpunkt Ihrer Kündigung zurückbekommen. Diese Frist gilt nicht für den Kauf von Baugrundstücken.
Der Bauplankauf, das heißt der Kauf eines Gebäudes vor dessen Errichtung, birgt seine Risiken. Diese können aber durch Verträge minimiert werden. Der häufigste Vorvertrag für den Bauplankauf ist der contrat de réservation (korrekt contrat préliminaire). Der schriftliche Vertrag muss alle Details zum Kauf der zu bauenden Immobilie enthalten (inklusive des Bauplanes und der Skizzen, des exakten Standortes innerhalb des Baus, ob es sich um Teil einer co-propriété handelt, der Anzahl der Zimmer, der Wohnfläche, der Baumaterialen), sowie alle Leistungen, einen Zeitplan, den Preis (inklusive potenzieller Schwankungen), die Daten für Zahlung und Abschluss, Details über Sanktionen für Nicht-Fertigstellung und Umstände, unter denen die Kaution zurückgezahlt werden muss, und Details zu Garantien. Der contrat de réservation sollte außerdem festhalten, dass der Käufer eine Eigentumsurkunde spätestens einen Monat vor Fertigstellung erhält.
Der Grundriss des Gebäudes und technische Details werden von beiden Parteien unterzeichnet, um sicherzustellen, dass Standards und Größe beim Bau eingehalten werden. Der Verkäufer wird als réservant angeführt und der Käufer als réservataire. Wie beim compromis de vente ist der contrat de réservation innerhalb einer siebentägigen Frist kündbar, ab Erhalt eines eingeschriebenen Briefes, üblicherweise mit der Kopie des unterzeichneten Vertrages beiliegend.
Die Baufirma sollte eine von zwei Garantien bieten: eine garantie extrinsèque oder eine garantie intrinsèque. Beide sichern Ihnen zu, dass die Firma über die notwendigen Mittel zur Fertigstellung des Gebäudes verfügt. Im Falle der garantie extrinsèque werden die Mittel von einer Bank oder anderen finanziellen Institution zur Verfügung gestellt, wohingegen im Falle einer garantie intrinsèque (die häufiger ist) die Baufirma diese selbst zur Verfügung haben muss. Da die letztere weniger Sicherheit bietet, sollten Sie den definitiven Kaufvertrag (acte de vente) nicht unterschreiben, bis die Fundamente des Gebäudes fertig sind. Bei einer garantie extrinsèque ist es für gewöhnlich sicher, zu unterschreiben, sobald die Bauerlaubnis erteilt wurde.
Der definitive Vertrag kann ein contrat à terme sein, womit Sie bei Fertigstellung bezahlen, oder häufiger ein contrat en l'état futur d'achèvement, bei dem die Eigentümerschaft allmählich mit der Konstruktion des Gebäudes an Sie übergeht. Wenn das Gebäude eine co-propriété ist, sollten Sie eine Kopie der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft erhalten.
Sie sollten regelmäßig überprüfen, ob alles nach Plan läuft, wobei es aus Sicherheitsgründen unwahrscheinlich ist, dass Sie die Baustelle (ohne Begleitung) betreten dürfen. Wenn das Gebäude fertiggestellt wurde, werden Sie ein Baustellenbesichtigung haben, bei der Sie den Zustand überprüfen können. Sie möchten vielleicht einen Gutachter oder Architekten mitnehmen, auch wenn das eigentlich nicht notwendig ist, da ein neutraler Inspektor alle Schritte des Baus überprüft haben wird. Sie können um seine attestations bitten.
Wenn Sie mit irgendetwas nicht zufrieden sind, beschweren Sie sich schriftlich (in einem procès-verbal) und senden Sie die Beschwerde eingeschrieben. Sie haben eine Frist von 30 Tagen. Unter extremen Umständen können Sie sich weigern, den Kauf abzuschließen. Dann muss von der Baufirma ein neuer Abschlusstermin festgesetzt werden. Wenn sie das nicht tut, können Sie vor Gericht gehen, auch wenn das klarerweise das letzte Mittel ist.
Es gibt einige Garantien betreffend die sanitären oder elektrischen Installationen.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen und eine Firma engagieren, sollten Sie einen contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) unterschreiben. Es gibt zwei Arten: mit oder ohne Plan (fourniture du plan). Die erste Art lässt sich anwenden, wenn Sie die Pläne von einem Architekten zeichnen lassen, die zweite, wenn die Baufirma selbst Pläne liefert.
Wie bei der vente en état futur d'achèvement muss die Baufirma eine finanzielle Garantie bieten, aber in diesem Fall muss es eine garantie extrinsèque sein (von der Bank). Die Zahlungen sind ähnlich zu tätigen wie beim Bauplankauf.
Der Vorvertrag ist üblicherweise bindend für beide Parteien, deshalb ist es wichtig, vorher juristischen Rat einzuholen. Obwohl es nicht notwendig ist, einen notaire zu beauftragen, wenn Sie den Vorvertrag unterzeichnen, wird dies empfohlen, da er zusätzlichen rechtlichen Beistand bei der Abwicklung bietet. Ein notaire muss allerdings nicht unbedingt Ihre Rechte schützen. Selten wird er "Fallen" im Vertrag aufzeigen, Rat anbieten oder bereitwillig Informationen weitergeben (wie es ein Makler möglicherweise tut). Wenn Sie zusätzlichen juristischen Rat wollen, sollten Sie einen mit französischem Gesetz vertrauten Anwalt engagieren. Er muss fließend Französisch und Deutsch sprechen. Es ist auf jeden Fall ratsam, einen Anwalt zu engagieren, wenn Sie kein Französisch sprechen (auch wenn Sie es fließend sprechen, werden Sie den juristischen Jargon eventuell nicht verstehen).
Tipp: Die meisten Experten raten zu juristischer Beratung vor der Unterzeichnung eines Vorvertrages.
Einer der Hauptgründe dafür, einen Anwalt zu engagieren, ist, die eigenen Interessen durch das Einfügen etwaiger notwendiger Vorbehaltsklauseln in den Vorvertrag zu schützen. Diese interessieren den notaire wenig und Sie können den Anwalt auch nur zur Sicherheit engagieren.
Es gibt viele andere Gründe, einen Anwalt zu engagieren: Der beste Weg, eine Immobilie in Frankreich zu kaufen ist zum Beispiel durch eine französische Firma. Vielleicht wollen Sie auch einfach Sicherheitsvorkehrungen wegen Erbangelegenheiten treffen.
Die Methode, die für den Kauf französischer Immobilien angewandt wird, hat wichtige Folgen, besonders wenn es um Erbangelegenheiten und -gesetze in Frankreich geht. Fehler später zu korrigieren kann teuer oder sogar unmöglich sein.
Bevor Sie einen Anwalt engagieren, vergleichen Sie die Honorare von mehreren Kanzleien und lassen Sie sich schriftliche Angebote zuschicken. Überprüfen Sie, was alles im Preis inbegriffen ist und ob es sich um einen Kostenvoranschlag oder nur eine Schätzung handelt. Das Honorar wird eventuell auf Stundenbasis berechnet (z.B. 150 Euro pro Stunde) oder als prozentueller Anteil am Immobilienpreis, z.B. 1-2 Prozent, berechnet, mit einem Minimum von 600 bis 1200 Euro. Im Falle eines Bauplankaufes handelt es sich möglicherweise um einen festen Satz zuzüglich unvorhergesehener Arbeitsstunden.
Wenn Sie den Vorvertrag unterschreiben, müssen Sie eine Reservationszahlung leisten (réservation) oder eine Kaution (acompte/dépot de garantie, auch apport personnel) hinterlegen. Dabei handelt es sich üblicherweise um einen fünfprozentigen Anteil bei Bauplankäufen und 10 Prozent beim Kauf von "fertigen" Immobilien. Der sicherste und schnellste Weg, die Kaution zu bezahlen ist eine Überweisung von Ihrem Konto auf das des notaire oder des Maklers. Beachten Sie, dass der Makler bürgen können muss, um Gelder von Kunden akzeptieren zu dürfen.
Wenn die Kaution als dédit bezeichnet wird, verliert der Käufer sie, wenn er vom Kauf zurücktritt. Wenn der Verkäufer nicht fristgerecht bezahlt, muss er eine Strafe zahlen, die so hoch wie die Kaution ist. Wenn die Kaution als acompte bezeichnet wird, kann keine der beiden Parteien zurücktreten und die Transaktion kann rechtlich erzwungen werden. Die Kaution wird nur unter strengen Bedingungen rückerstattet, die auch von den Vorbehaltsklauseln abhängen (wie etwa Nichterhalt einer Hypothek), aber sie kann auch eingezogen werden, wenn Sie die Transaktion nicht innerhalb der (vertraglich) vereinbarten Frist abschließen, z.B. innerhalb von 90 Tagen. Wenn Sie zurücktreten, verlieren Sie nicht nur Ihre Kaution, sondern müssen auch die Maklerprovision bezahlen.
Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie die Bedingungen zur Rückerstattung oder den Einbehalt der Kaution kennen.
Alle Vorverträge, ob für alte oder neue Immobilien, enthalten eine Reihe von Vorbehaltsklauseln (clauses/conditions suspensives), die erfüllt werden müssen, um die Gültigkeit des Vertrages sicherzustellen. Die Bedingungen beziehen sich normalerweise auf Geschehnisse, auf die weder Käufer noch Verkäufer Einfluss haben, wobei in einem Vorvertrag so gut wie alles, worüber Käufer und Verkäufer sich einig sind, festgehalten werden kann. Wenn eine der Bedingungen nicht erfüllt wird, wird der Vertrag als ungültig erklärt und die Kaution muss rückerstattet werden. Wenn Sie allerdings Ihren Kauf nicht zum Abschluss bringen und nicht durch die Vertragsklauseln geschützt sind, wird Ihre Kaution einbehalten oder Sie werden rechtlich gezwungen, den Kauf abzuschließen. Wenn Sie Dinge wie Möbel, Gardinen oder Teppiche kaufen, müssen diese im Kaufpreis inkludiert sein. Sie sollten dafür sorgen, dass diese Dinge aufgelistet werden und als Anhang an den Vertrag inkludiert werden. Alles, was bei der Besichtigung im Haus steht und/oder angebracht ist, muss auch nach Abschluss des Kaufes noch dort sein, wenn Sie das nicht anders im Vertrag formuliert haben.
Es gibt einige Vorbehaltsklauseln, die die folgenden Bedingungen betreffen:
Die häufigste Vorbehaltsklausel in Vorverträgen ist die Hypothekenklausel, derzufolge der Käufer nicht zum Kauf verpflichtet ist, sollte er keine Hypothek bekommen. Diese Bedingung ist für alle Immobilienkäufe laut dem Scrivener Gesetz (loi Scrivener) gesetzliche Pflicht. Wenn Sie nicht vorhaben, einen Kredit aufzunehmen, so müssen Sie handschriftlich vermerken, dass Sie auf dieses Recht verzichten. Das ist nicht immer klug, selbst wenn Sie kein Darlehen aufnehmen wollen (das müssen Sie nicht, selbst wenn Sie sagen, Sie werden das tun). Wenn Sie auf ihr Hypothekenrecht verzichten und später doch eine Hypothek aufnehmen müssen/wollen, aber keine bekommen, verlieren Sie Ihre Kaution.
Die Hypothekenklausel sollte Höhe, Laufzeit und Zinsen für die Hypothek beinhalten, falls Sie das schon mit einem Darlehensgeber verhandelt haben, und den Namen des Darlehensgebers, falls bekannt. Wenn Sie keine Hypothek zu den vereinbarten Konditionen bekommen, verlieren Sie Ihre Kaution nicht. Sie müssen sich innerhalb einer gewissen Frist für die Hypothek bewerben (z.B. 6 Wochen). Wenn Sie aus vorhersehbaren Gründen kein Darlehen bekommen, können Sie Ihre Kaution noch immer verlieren.
Nachdem Sie den Vorvertrag unterschrieben haben, muss der notaire Ihren Zivilstatus (état civil) vermerken, bevor der Kauf abgewickelt wird.
Hierbei geht es nicht nur darum, Ihre Identität festzustellen, sondern auch darum, dem französischen Erbrecht gerecht zu werden. Für den Vermerk benötigt der notaire Ihren Reisepass, Ihre Geburtsurkunde, die Heirats- oder Scheidungsurkunde (oder die Sterbeurkunde Ihres Ehepartners) und eine Kopie einer Telefon- oder Stromrechnung, um Ihren Wohnsitz festzuhalten. Wenn Sie einen Ehevertrag besitzen, wird der notaire eine Kopie oder eine beglaubigte Übersetzung ins Französische verlangen.
Tipp: Das französische Erbrecht ist kompliziert, weshalb Sie auf jeden Fall einen juristischen Berater zurate ziehen sollten, um zu klären, unter wessen Namen die Immobilie eingetragen wird.
Bevor Sie die Eigentumsurkunde für ein Zuhause ausstellen lassen, sollten Sie die steuerlichen und erblichen Folgen für die Betroffenen klären. Eigentum kann in Frankreich unter einem Namen eingetragen werden, unter Namen eines Paares, dessen Kinder, oder im Namen der ganzen Familie. Wenn sich mehrere Besitzer eintragen lassen, müssen Sie sich zwischen Eigentümerschaft en division oder en tontine entscheiden, was wichtige Folgen im Todesfall eines Partners haben kann, besonders wenn es kein Testament gibt. Unverheiratete sowie verheiratete Paare müssen vor der Eintragung besonders vorsichtig sein, wenn es um den gemeinsamen Kauf einer Immobilie in Frankreich geht.
Stellen Sie sicher, dass Sie die Eigentümerschaft zum Zeitpunkt des Kaufes richtig eintragen lassen, denn es kann außerordentlich teuer oder unmöglich sein, sie zu ändern.