Eingentumsübertragungsverfahren

Übertragung des Besitzes einer Immobilie

Das Eingentumsübertragungsverfahren ist das Verfahren, das durchlaufen werden muss, wenn eine Immobilie offiziell den Besitzer wechseln soll.

In Frankreich wird der Eingentumsübertrag streng gesetzlich geregelt. Er kann nur von einem notaire vorgenommen werden, der vom Justizministerium bevollmächtigt und von der Chambre des Notaires überwacht wird. Es gibt etwa 5000 Notarbüros (études) in Frankreich und insgesamt etwa 7500 notaires.

Ein notaire kann für einen Klienten überall in Frankreich handeln. Er muss einem strengen Amtskodex folgen und versichert sein, sowie eine Garantie gegenüber seinen Klienten, dass er keine Fehler macht. Er muss außerdem über eine Berufsversicherung verfügen, die Geld abdeckt, dass vorübergehend in seinen Gewahrsam übergeht (Kautionen). Ein notaire repräsentiert weder den Käufer noch den Käufer, sondern den französischen Staat. Eine seiner Hauptaufgaben ist es, sicherzustellen, dass alle steuerlichen Abgaben in Verbindung mit einem Immobilienkauf geleistet werden.

Ein notaire muss nicht unbedingt in Ihrem Interesse handeln und Sie sollten einen Anwalt engagieren, um sicherzustellen, dass alles zu Ihrer Zufriedenheit geschieht.

Eigentümerwechsel beinhalten Folgendes:

• Überprüfen, ob das Grundstück im Grundbuch verzeichnet ist.
• Die Identität der Käufer und Verkäufer feststellen.
• Überprüfen, dass die Immobilie sich im Besitz des Verkäufers befindet, oder dass er die Befugnis hat, die Immobilie zu verkaufen.
• Überprüfen, ob die Dokumentation der Immobilie und des Grundbuches übereinstimmen.
• Überprüfen, dass es keine Einschränkungen für den Verkauf gibt, z.B. eine ausständige Hypothek, die höher ist, als der Verkaufspreis.
• Überprüfen, ob kein Vorkaufsrecht (droit de préemption) vorliegt oder restriktive Abkommen, wie z.B. Wegerechte, und jeden darüber informieren, der solche Rechte besitzen sollte und daraufhin zwei Monate Zeit hat, sie in Anspruch zu nehmen. (Die Gemeinde hat eventuell das Recht, einzuschreiten und den Verkauf zu verhindern, unabhängig von Wünschen von Ver-/Käufer. Die Rückerstattung der Gebühren für den notaire und andere Ausgaben sind schwer zu erreichen.)
• Beschaffen einer Kopie des Widmungsplanes für die entsprechende Immobilie.
• Überprüfen, dass es keine Pläne für die Errichtung von Objekten gibt, die den Genuss oder Nutzen der Immobilie beeinträchtigen.
• Überprüfen, dass die Immobilie sich nicht in einer Flutzone befindet. (das certificat d'urbanisme sollte darüber Auskunft geben)
• Festhalten der Eigentumsübertragung.

Geplante Bauprojekte

Ein notaire überprüft, ob es Konstruktionspläne für die Immobilie und ihren Wert beeinträchtigende Objekte gibt, wie neue Zuggleise oder Autobahnen in der Nähe. Eine neue Eisenbahnlinie oder Straße, die Sie in Ihrem Zuhause stören, sind natürlich eine kleine Katastrophe. Allerdings kann eine neue Anbindung an das Straßen- oder Eisenbahnnetz innerhalb von ein paar Kilometern den Wert der Immobilie auch steigern.

Leider gibt es in Frankreich keine öffentliche Stelle, bei der Sie Informationen über den Bau solcher Objekt bekommen. Sie können allerdings in der Abteilung für öffentliche Bauprojekte des départements (Direction Départementale de l'Equipement/DDE) nachfragen und nach Bauprojekten für die Umgebung suchen. Sie können auch ortsansässige fragen, besonders ältere Leute, die normalerweise über solche Schaden bringende Bauprojekte Bescheid wissen.

Selbst, wenn Sie all diese Nachforschungen anstellen, kann die örtliche Behörde Sie immer noch "enteignen" um eine Straße, Schule oder neue Häuser zu bauen, die einen "Nutzen" für die Gemeinde haben.

In Frankreich handelt der notaire des Käufers für gewöhnlich im Interesse beider Parteien, wobei der Käufer den "eigenen" notaire mitbringen kann. Es kostet den Käufer nicht mehr, den "eigenen" notaire mitzubringen, da die beiden notaires zusammenarbeiten und dieselben Gebühren verlangen. Das wird oft zur Verwirrung einiger Leute als concurrence-Kauf bezeichnet und nur einer der beiden (der des Käufers) kann den Eigentumsübertrag durchführen. Obwohl einige Leute der Meinung sind, man sollte den eigenen notaire mitbringen, wird das kaum gemacht, da ein notaire ohnehin unparteiisch sein muss. Einer der Fälle, in denen es klug wäre, einen eigenen notaire anzustellen, wäre, wenn der notaire auch die verkaufende Partei (Makler) darstellt.

Für etwaige Erklärungen auf Französisch ist es klug, einen Anwalt anzuheuern, der Deutsch und Französisch beherrscht und Sie beraten und informieren kann. Sie können sich auch gegen unvorhergesehen Probleme bei der Abwicklung des Kaufs versichern lassen.