Immobilien-Kaufverträge

Was müssen Sie bei einem Vertrag beachten?

Vom Gesetz her muss jeder bei Immobiliengeschäften in Spanien eine Escritura aufsetzen. Außerdem verlangt das Gesetz die Escritura de Compraventa für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch.

Macht man sich die Funktion einer öffentlichen Beurkundung des privaten Kaufvertrages und die Aufgabe des Grundbuches klar, dürfte es - aus legaler Sicht erst recht - überhaupt keine Frage sein, die Escritura Publica de Compraventa erstellen zu lassen. Nur durch diese Urkunde nämlich können Sie sich als Eigentümer im Grundbuch verewigen. Übrigens ist auch die Vermutung der Besitzübergabe an die Escritura gekoppelt. Käufer sollten aber wissen: Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist ebenso gültig, und das Eigentum wird mit dem Hauschlüssel übergeben. Nur, das allein macht niemandem zum verbrieften Eigentümer.

Soll der Kauf/Verkauf ins Grundbuch eingetragen werden?

Ja, unbedingt. Man vermeidet Mehrfachverkäufe der Immobilie, weitere Haftungen für Schulden des Verkäufers und ein Wieder­verkauf wird erleichtert. Der Grundsatz des guten Glaubens gilt - wie beim deutschen Grundbuch auch - beim spanischen Registro de la Propiedad: Das bedeutet, dass der Käufer, der sich nicht umgehend mit der Escritura das Recht auf Eigentumseintrag im Grundbuch sichert, böse auf die Nase fallen und ihm sein frischerworbenes Eigentum unterm Allerwertesten weg verkauft werden kann. Warum? Sein Verkäufer - vorausgesetzt natürlich, er steht im Grundbuch - kann Dritten gegenüber jederzeit beweisen, dass er der Eigentümer ist...

Was auf dem Grundstück gebaut wird, gehört dem Eigentümer

Wer als Privatmensch ein Stück Land irgendwo erwirbt, sollte sofort - und nicht erst bei Hausfertigstellung - seinen Eigentumstitel im Grundbuch vermerken lassen. Der Grund: Alles, was auf dem Grundstück gebaut und gepflanzt wird, gehört demjenigen, in dessen Besitz sich das Grundstück befindet. Auch wenn Sie eine Parzelle in einer Urbanisation kaufen, sollten Sie darauf bestehen.

Wie wird es gemacht?

Der Bauherr lässt klugerweise nach einem privatschriftlichen Vertrag, der in Spanien üblich ist, einen Notar dieses Abkommen beurkunden. Vor Privatvertragsunterschrift besorgt der Käufer sich einen Grundbuchauszug.

Was unterschätzt der deutsche Käufer?

Auch - oder gerade weil - ein Privatschriftlicher Vertrag im Gegen­satz zu Deutschland in Spanien üblicherweise für einen Immo­bilien­wechsel oder einen Grundstücks - und Hausneubau von beiden Vertragsparteien geschlossen werden kann, ist höchste Vorsicht geboten:

Ein ohne Notar geschlossener Immobilienkaufvertrag ist nach deutschem Recht nichtig. Nicht so in Spanien. Hier sind Privatverträge in jeder Form verbindlich, sofern die für ihre Wirksamkeit wesentlichen Voraussetzungen vorliegen.

Sind in dem Privatschriftlichen Vertrag Kaufpreis, Zahlungsart und Über­gabe festgehalten, ist der Vertrag rechtswirksam. Auch ohne Notar.

Die notarielle Beurkundung ist wichtig für eine Eintragung des Eigen­tümers ins Grundbuch. Käufern sei daher Folgendes geraten:

1. Vor einer Unterschrift sich über die Immobilie beim Grundbuchamt und im Rathaus zu informieren
2. die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages so bald wie möglich zu realisieren und schon im Privatvertrag, den Notartermin zu fixieren.

Gemäß Artikel 605 des „Codigo Civil“ hat das Grundbuch die Eintragung oder Registrierung der Rechtsgeschäfte und Verträge zum Gegenstand, die sich auf das Eigentum und die übrigen ding­lichen Rechte an unbeweglichen Sachen beziehen. Auch in Spanien gilt der Gutglauben. Das bedeutet, dass ein neuer Eigentümer gutgläubig vom im Grundbuch eingetragenen Vor­besitzer etwas erwirbt. Es ist rechtswirksam, selbst wenn zwischen dem tatsächlichen Eigentum und dem Grundbuch ein Unterschied besteht, da Rechtsübertragungen ja auch ohne Eintragung ins Grundbuch getätigt werden.

Es besteht keine Pflicht zur Eintragung von Rechten ins Grund­buch, wohl bei Grundstücken eine zur Escrituraerstellung. Der Eintragung ins Eigentumsregister hat meist deklatorische Wirkung. Auch wenn das Eigentum mit der Übergabe der Immobilie erfolgen kann: Die Eintragung ins Grundbuch ist ein anzuratender Schutz. Das Prinzip des guten Glaubens (im Grunde genommen, nichts anderes als das Vertrauen aufs Grundbuch) schützt den Käufer vor Doppelverkäufen oder Zwangs­vollstreckungen gegen den alten Eigentümer. Der Gutglauben­schutz bezieht sich aller­dings nicht auf die Grundstücksgröße. Mittel zur Eintragung der Besitzrechte ins Grundbuch ist die Escritura. Ohne sie läuft nichts. Bestehen Sie daher beim Notar darauf, dass er sich um das Ein­tragungsverfahren der Escritura kümmert.

Dieser Artikel ist ein Auszug aus Auswandern nach Spanien 2.