Immer hören wir wieder von Fällen, in denen Hauskäufe oder Verkäufe schnell mal an einem Wochenende über den Tisch gingen. Das kann gut gehen, aber oft genug, geht es eben nicht gut.
Grundsätzlich sollten Sie bei einem Hauskauf oder Hausbau folgende Regeln beachten:
Unterschreiben Sie keine Verträge, die Sie schon auf Grund der Sprachbarriere nicht verstehen. Sie können der Verkäuferseite meistens vertrauen, aber gehen Sie auf Nummer sicher und beauftragen Sie einen eigenen Übersetzer oder zumindest jemand, der der Sprache mächtig ist. Das Honorar welches Sie für Fachleute zahlen müssen, ist in der Regel gut investiertes Geld.
Seien Sie vorsichtig! In Spanien gelten andere Gesetze. Der privatschriftliche Kaufvertrag ist gleichzusetzen mit einem Vorvertrag. Der Contrato Privado ist absolut rechtsgültig. Sie sind per Unterschrift bereits Eigentümer der Immobilie, wobei hierbei zu vermerken ist, dass Sie Ihre Eigentumsrechte durch eine notarielle Beurkundung sichern lassen müssen. Erst danach ( Escritura de Compraventa) können Sie sich im Grundbuch eintragen lassen, so dass Ihre Werte gesichert sind.
Die vor einem Notar erstellte Urkunde nennt man Escritura de Compraventa, der öffentliche Kaufvertrag, der das Rechtsgeschäft jedoch nur notariell bestätigt. Über den Notar und die Escritura werden die Eigentumsrechte im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) gesichert.
Diese Sicherung empfiehlt sich sowohl bei einem Grundstückskauf mit späterem Hausbau als auch bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie. Nur wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, können etwaige Gläubiger des Vorbesitzers keine Forderungen mehr ins Grundbuch eintragen lassen.
Ein Notar hat die Pflicht zur Grundbucheinsicht vor Beurkundung — nicht aber jedoch, zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit eines Vertrages, inwieweit ein Grundstück erschlossen ist, oder ob ggf. Enteignungen wegen Bauplannormen drohen o.ä. Ein Notar ersetzt in keinem Fall den Rechtsanwalt ( Abogado). Sie müssen in keinem Fall den Notar des Verkäufers nehmen, wenn Sie nicht wollen, Sie können sich Ihren Notar immer selbst aussuchen.
Sie treffen sich mit einem Immobilienverkäufer beim Notar. Sie wollen die Kaufurkunde ausstellen lassen und unterzeichnen. Auf einmal verlässt der Notar den Raum. Man zahlt einen Großteil des abgemachten Betrages bar - schwarz. Der Notar kommt zurück und der „Restbetrag“ wird in die Urkunde eingetragen. Die Transaktion ist verbrieft.
Diese Unterschlagung von zu besteuerndem Geld nennt man Unterverbriefung. Diese Methode ist in Spanien seit Jahrzehnten gängig, doch deshalb nicht legal. Der Notar weiß von nichts und die Parteien sind verpflichtet die richtigen Daten anzugeben. Das heißt im Falle einer Prüfung des Kaufes liegt die Schuld bei Käufer und Verkäufer.
Im Gegensatz zu Deutschland zahlt hier in der Regel der Verkäufer einer Immobilie die Courtage. Es gibt keine vorgeschriebenen Höchstgrenzen — nur Richtwerte. In letzter Zeit hat sich die Courtage wieder bei ca. 5% eingependelt. Viele Vermittler lassen sich Ihre Tätigkeit aber noch mit 10% und mehr honorieren. Auch hier lohnt sich ein Preisvergleich. Letztendlich wird dieser Betrag in den Verkaufspreis „verpackt“.
Auch wenn Sie über einen Vermittler kaufen, der alles für Sie erledigt, lassen Sie das Objekt von einem Sachverständigen prüfen. Es gibt allzu oft versteckte Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind. Sie sollten auch auf jeden Fall Einsicht in das Grundbuch nehmen können. Lassen Sie sich zumindest einen Grundbuchauszug und die Original - Escritura zeigen.
Sie sollten überprüfen können, ob die Grundsteuer und die Gemeindeabgaben für die vergangenen fünf Jahre vom Verkäufer gezahlt worden sind. Nachdem diese Forderungen erst nach Pfändungsbeschluss im Grundbuch auftauchen, wäre es in Ihrem Interesse, wenn Sie sich die Zahlungsbelege vom Käufer zeigen lassen. Sonst haften Sie für die zurückliegenden fünf Jahre und müssen wohl oder übel, die noch ausstehenden Beträge zahlen.
Auch Strom, Gas, Wasser, Telefon sollten vom Verkäufer bezahlt worden sein. Eine Absicherung Ihrerseits wäre auch der Einblick in die vorliegende Baugenehmigung und in die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Je mehr Unterlagen Sie überprüfen können, umso besser für Sie.
Als Immobilienkäufer sollten Sie sich bei dem zuständigen Grundbuchamt ( Registro de la Propiedad) einen Grundbuchauszug (eine Nota Simple) besorgen, der Ihnen Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen gibt.
Bei einem Ersterwerb von Wohnung oder Bungalow in einer Urbanisation lassen Sie sich die notarielle Neubauerklärung ( Escritura de Obra Nueva) und die Statuten zur Regelung der Eigentümergemeinschaft zueigen und besorgen Sie sich einen Grundbuchauszug. Sie zahlen immer mit für das Gemeinschaftseigentum. Achten Sie ebenfalls darauf, dass der Vorbesitzer nicht mit seinen Zahlungen im Rückstand ist.
Vergessen Sie nie zu fragen, ob es sich bei dem Preis für die Immobilie um den Endpreis handelt. Meistens wird verschwiegen, dass noch die Mehrwertsteuer oder die Grunderwerbsteuer zugerechnet werden muss. Außerdem fallen Notargebühren an, Beurkundungssteuer für die Erstellung der öffentlichen Kaufurkunde und Grundbuchregisterkosten.
Die Quadratmeter die Sie hier in Spanien angegeben bekommen, beziehen sich immer auf die Bruttogeschossfläche. D.h. hier wird von Außenwand zu Außenwand gemessen, was bedeutet, dass die überbaute Konstruktionsfläche angegeben wird. Um die reine Wohnfläche, also die netto Wohnfläche zu errechnen, müssen Sie in der Regel 25 bis 40% abziehen. Bei Wohnungen wird auch noch die Gemeinschaftsfläche (z.B. Flure) mit einberechnet. Im Klartext bedeutet dass, von einer 100qm Wohnung bleiben effektive 60qm Nettonutzfläche übrig. Wobei diese Berechnung in Spanien gesetzlich korrekt ist. Man muss es nur wissen.
Hier scheint wirklich nicht nur die Sonne. Auch wenn Sie im Januar bei strahlendem Sonnenschein Ihr neues Domizil besichtigen sollten, lassen Sie sich nicht täuschen. Wir haben auch hier an der Küste Temperaturen die bei wenigen Graden über Null liegen können. Heizung oder Klima-Anlage, Isolierglasfenster und gute elektrische Installationen (mindestens 8,8kw) sind hier kein Luxus, sondern ein Muss!
Hausverwaltung, Garten- und Schwimmbadpflege sind meistens Positionen, die unumgänglich sind, wenn Sie Ihre Immobilie nicht ständig bewohnen. Fast alle Vermittler oder Konstruktionsfirmen bieten diesen Service auch an. Vergleichen Sie die Preise und erkundigen Sie sich auch in Ihrer Nachbarschaft. Es lohnt sich!
Wenn möglich, versuchen Sie die Zahlungsmodalitäten so zu gestalten, dass Sie nach Baufortschritt zahlen. Das bedingt allerdings, dass Sie als Eigentümer schon im Grundbuch eingetragen sind. Eine Bankbürgschaft ( Aval) gibt Käufer und Verkäufer die notwendige Sicherheit. Versuchen Sie in mindestens 6 Raten und nicht in 3 Raten zu zahlen. Sie müssen dann mit zu großen Summen in Vorleistung gehen, das hat schon mancher Bauherr bitter bereuen müssen.
Auch als Nichtresident gewähren viele Banken mittlerweile Hypotheken. Die Finanzierungssummen variieren zwischen 50 und 80% des nach der Schätzung ermittelten Wertes. Sie sehen, ohne Eigenkapital ist ein Kauf nicht möglich. Außer Bank-, Notar- und Grundbuchkosten für die Hypothekenbestellung müssen 0,5% Beurkundungssteuer abgeführt werden. Alle anfallenden Kosten zusammengerechnet, liegt man bei ca. 10%.
Auch wenn Sie anderes hören — achten Sie darauf, dass Ihre Immobilie sehr wohl Strom und Wasseranschluss hat. Bei vielen ländlichen Immobilien, bei denen diese Voraussetzungen nicht geschaffen sind, vergessen Sie nicht, Kosten für entsprechende Wasserdepots und Generatoren mit einzukalkulieren.
Wenn dann der Bereich doch einmal erschlossen werden sollte, in dem Ihre Immobilie liegt, müssen Sie wissen, dass eine Menge Kosten auf Sie zukommen werden. Wichtig ist auch zu überprüfen, ob bei ländlichen oder abgelegenen Grundstücke evtl. vorhandene Wasser - oder Elektrizitätsanschlüsse auch tatsächlich von einer Gesellschaft sind und nicht etwa von einem Nachbarn abgezapft werden oder von einem Privatanbieter installiert worden sind.
Dieser Artikel ist ein Auszug aus Auswandern nach Spanien 2.